优先承租权是不少租赁合同中约定的条款，但是优先承租权应当如何行使和保护，出租人和承租人可能存在不同理解。笔者团队近期代理的一起租赁合同纠纷案件（以下简称“本案”）中，核心争议点之一即是出租人和承租人双方对承租人是否已丧失优先承租权、出租人是否保护了承租人的优先承租权有着完全不同的意见。本文将从该案例出发，对优先承租权的法律性质、优先承租权中“同等条件”的理解、出租人对承租人优先承租权的保障、承租人行使优先承租权的权利限制等问题进行详细的法律阐析，并对优先承租权应如何行使提出相关法律建议。

一、案情简介

A公司（出租人）与B公司（承租人）签订了一份商用房屋租赁合同，租赁物业位于广州市区，租赁物业面积为5000平方，合同期限自2015年1月1日至2019年12月31日，并约定“合同届满时，如A公司愿意继续出租，在同等条件下，B公司享有优先承租权；合同期满前6个月由承租人B公司向A公司提出续租申请”。

2019年5月1日，A公司通知B公司合同期满之后将收回物业另做他用，B公司提出希望优先承租，但A公司和B公司就期满后是否续租事宜未能协商达成一致。2019年9月起B公司开始拖欠租金、水电费等费用，2019年11月15日A公司以在产权交易所公开挂牌的方式对租赁物业进行招租，租赁期为10年，A公司根据该租赁物的出租评估价设定物业后续出租的底价为80元/平米，设定后续物业承租人需满足注册资本实际缴纳500万元等承租人资质条件，也写明了B公司对该物业享有优先承租权 。A公司员工在公司挂牌招租前一天微信告知B公司负责对接租赁事宜的员工A公司租赁物业公开挂牌的日期和承租人参与竞价的网站链接地址。后B公司报名参与了挂牌，但由于B公司不满足A公司对新承租方设定的实缴注册资本的竞价资质条件，未能成功竞价及中标。现A公司起诉B公司拖欠租金和水电费等费用，B公司向法院反诉A公司损害了其租赁合同项下的优先承租权。

二、对优先承租权涉及的有关法律问题的分析

（一）优先承租权的法律性质

优先承租权并非法定权利，我国法律并没有对该权利进行明文规定，但是民事主体之间可以通过合同对该权利予以约定，因此优先承租权是一种合同约定的权利。

出租人和承租人在租赁合同中约定租赁合同期满之后，如出租人继续对外出租物业承租人享有优先承租权，则承租人享有依据与出租人的优先承租权合同条款约定而获得租赁期满后续租的优先缔约请求权，即对于租赁物来说，如续租时存在多个承租人的情况时，在同等条件下，优先承租权人享有优先与出租人订立租赁合同的缔约请求权。但优先承租权不得对抗出租人对于租赁房屋的所有权（即出租人对租赁房屋的占有权、使用权、处分权和收益权），只能对抗同等条件下的其他承租人。且，优先承租权也不具备单方形成新租赁合同的效力，享有优先承租权的人必须要与出租人订立了租赁合同后才取得承租人的地位。

（二）优先承租权中“同等条件”的理解

关于如何理解优先承租权中的“同等条件”，首先应当查明租赁合同中是否就优先承租权同等条件进行了具体、明确的约定，有约定从约定；其次，如租赁合同中约定了优先承租权及同等条件，但是约定过于笼统、简单的情况下，合同双方当事人可参照法院在类案中对优先承租权的同等条件的认定，正确地理解和行使该权利。

1.价格相同是否等同于“同等条件”？

广州市中院审理的高某与某学校教育服务公司房屋租赁合同纠纷（案号：(2019)粤01民终15214号）中，原告高某（优先承租权人）与被告教育服务公司（出租人）签订的合同中约定，租赁期满后在同等条件下优先给原告续约，后原告采用招投标方式对租赁房屋进行招标，原告也参与了投标，但因综合评分较低而没有中标。原告以被告侵犯了原告的优先承租权为由提起诉讼。

对于优先承租权中的“同等条件”，法院认为根据原被告双方确认的《公开招标标准招标文件》，价格仅为评分的一个部分，即使原告的投标价格最高，也不意味原告在其他方面具有超过其他投标人的优势，而根据《综合评分汇总表》显示，原告的综合评分排在所有投标人的最后，被告并未侵犯原告的优先承租权。

因此，笔者认为原承租人在主张优先承租权时，不能笼统的将“同等条件”中的“条件”直接等同于“价格”。上述案件中，虽然原告（原承租人）投标价格最高，但是综合评分较低，根据出租人后续通过公开招投标设定的承租人评选规则，原告（原承租人）也没有达到实现优先承租权所要求的“同等条件”。

2.合同未明确约定时，如何理解“同等条件”？

湖北某商贸有限公司诉某古城村村民委员会房屋租赁合同纠纷（案号：（2017）鄂2828民初400号）中，合同双方约定原房屋租赁合同期满后，在同等条件下，被告继续出租房屋，原告享有优先承租权。之后，被告采用了招投标的方式重新选择承租人，原告因投标标底低于第三人而未中标，认为被告侵害了原告的优先承租权。

法院认为，该案件中的同等条件，必须是同等地参与招、投标活动，同等地遵循招、投标规则，只有在竞标结果一致时，同等条件才会完全出现，原告才能享有优先承租权。被告为了使原租赁房屋物权利益最大化，采取招投标方式公开招租，是对其绝对物权的一种行使方式，原告享有的优先承租权不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。原告只有参与招标投标才有取得同等条件对抗第三人的机会，如不参与则视为对优先承租权的放弃。

通过以上优先承租权有关“同等条件”的法院认定意见，可见在租赁合同没有对优先承租权进行明确约定何为“同等条件”、或者是仅仅是简单约定承租人到期后享有优先承租权的情况下，承租人的优先承租权的行使应以具备“同等条件”为前提条件，且“同等条件”中的“条件”不应当被直接等同于“价格”或其他单一要素。“同等条件”应当被理解出租人提供给优先承租权人的条件和出租人与第三人达成的租赁条件相同，不仅包括租赁价格、资金支付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的承租人资质（是否满足设定的公司资金实力要求、是否存在失信记录等）、其他交易条件限制（例如承租人是否存在违约等）。只有当优先承租权人可以提供与第三人同等的承租条件，即原承租人在承租资质、承租价格、其他各方面承租条件均与其他承租人一样时，出租人才应当优先出租给优先承租权人。

（三）出租人对承租人优先承租权的保障

在租赁合同关系中，如果租赁合同中约定了承租人的优先承租权，承租人是行使优先承租权的权利主体，出租人有合同义务保障优先承租权人的权利。笔者将通过以下案例总结出租人对承租人行使优先承租权的具体合同保障义务。

广东某建材有限公司诉某产权交易中心有限责任公司财产损害赔偿纠纷（案号：（2017)粤民申6575号）案中，原告作为承租人以被告未向其通知招标地点、时间、内容等事项为由，主张被告与产权交易中心恶意串通损害其优先承租权。该案中，法院认为被告作为出租人已告知原告拟将租赁物通过公开市场方式出租，原告可到公共资源交易中心办理相关手续；被告亦在某日报上刊登了《产权交易公告》，并将《物业租赁项目信息公告表》于该中心网站上发布，因此法院认定被告未损害原告的优先承租权。

在杭州中院审理的章某诉某日报报业集团房屋租赁合同纠纷（案号：(2019)浙01民终4058号）中，原告以其并未参加招投标为由，向法院主张招投标结束后，被告未告知原告网络最终报价，即便重新签订租赁合同，原告对租赁房屋也有优先承租权。

法院认为，虽然原告享有合同约定的优先承租权，但原被告双方后续签订的《关于延长租赁期限的申请》中约定，如被告未参与招标或中标，应当立即腾退房屋。租赁合同届满之前，被告已告知原告其将通过招标方式选定新承租人。因此，原告主张其在招投标结束后，根据中标价格仍然享有优先承租权与原告向被告所做承诺不符，法院不予采信。

上述两个案例中有关出租人对承租人优先承租权的保障，法院均认为因出租人向承租人履行了提前通知义务，未损害承租人的优先承租权。即在原租赁合同届满前，出租人选择继续出租房屋时，应当提前通知优先承租权人招租事宜。同时，笔者认为，为了更好的保障承租人的优先承租权、尽可能避免不必要的纷争，出租人亦应该在重新招租的过程中及时向意向方披露出租房屋上的优先承租权。在原承租人满足出租人的招租要求、其提出的承租条件等于甚至是优于出租人与第三人达成的全部租赁条件时，出租人应当按照合同约定保障原承租人的优先承租权。

（四）承租人行使优先承租权的权利限制

承租人作为行使优先承租权的权利主体，往往因为疏忽了主张该权利的限制条件而丧失了权利。在前文对优先承租权性质的阐析中，笔者提到优先承租权是基于合同约定产生的权利而非法定权利，承租人享有优先与出租人订立租赁合同的缔约请求权，但该权利不得对抗出租人的物权。笔者将通过以下案例说明承租人行使优先承租权时的具体权利限制，供有关权利人予以参考。

1.优先承租权人不得限制出租人后续选择承租人的方式和招租条件

河南一中院审理的陈某与某管理局房屋租赁合同纠纷（案号：（2018）豫96民终824号）中，原告陈某（优先承租权人）与被告某管理局（出租人）签订的合同中约定了原告享有优先承租权。租赁合同期满前，被告对租赁房屋公开招标，原告称被告设定了具有相关经营资质的法人方有竞标资格，被告未取得经营资质的法人资格，不具备竞标资格，被告侵犯了原告的优先承租权。关于被告是否侵犯了原告的优先承租权，法院认为，被告对租赁房屋公开招标，在招投标过程中设定了具有相关经营资质的法人方有竞标资格，并不违反法律的强制性规定。原告参与投标说明原告知情且同意按照招投标设定的程序和条件参与投标竞标。

笔者认为，租赁合同虽然约定了承租人享有优先承租权，但租赁合同并没有对租赁期满后出租人选择承租人的方式进行明确的限制约定时，出租人作为租赁房屋的所有人有权在租赁合同期满后，采取招投标、三家以上比价、双方协商或者其他方式招租，优先承租权人不得限制出租人后续选择承租人的方式和招租条件。因为，原告享有的优先承租权不能对抗被告的物权，而只能以同等条件对抗第三人的缔约请求权。因此，优先承租权人并无权限制出租人后续招租时选择何种方式招租，亦无权要求出租人降低招租标准。

2.优先承租权人需按照合同约定及时向出租人请求优先承租，否则可能丧失优先承租权

广东某建材有限公司等诉某产权交易中心有限责任公司财产损害赔偿纠纷（案号：（2017)粤民申6575号）案中，涉案《租赁经营合同书》约定原告享有优先承租权的前提是在租赁合同期满前三十天内向被告提出书面申请。但原告并未履行提前书面申请的合同义务，因此法院认为原告不再享有合同约定的优先承租权。

上述两个案例中的承租人原本均享有租赁合同项下的优先承租权，却因为没有充分理解优先承租权的性质或没有按照合同约定及时向出租人提出续租申请而丧失了该项权利。因此，如优先承租权人想与出租人续约，应当按照租赁合同的时间约定提前向出租人提出书面续约申请，并积极按照出租人的招租要求和招租方式做好相关承租准备，因为在租赁合同没有约定的情况下，毕竟承租人并无权限制出租人后续选择承租人的方式和招租条件，故只有积极按照出租人确定的招租方式和条件去满足承租条件，才有可能享受到同等条件下的优先承租权。

三、题述案例分析意见和关于如何保护和行使优先承租权的建议

（一）题述案例分析意见

笔者认为，本文题述案例中，因为租赁合同期满前双方并未就租赁期满后续租事宜达成一致，出租人A公司在租赁物业挂牌前一天以微信告知B公司租赁物业公开竞价招租事宜，并在公开挂牌网站上披露了B公司对出租房屋享有优先承租权，总体来说笔者认为A公司已经按照《租赁合同》的约定保护了B公司的优先承租权。且B公司在挂牌期内参与了竞价报名，B公司以其行为表明其知悉挂牌事宜并认可通过挂牌招租的方式确定后续承租人，故B公司应当遵守公开挂牌竞价规则，挂牌结果对B公司具有约束力。且A公司在租赁房屋公开挂牌招租中设定了具有相关公司注册资本实缴资质要求的法人方有竞标资格，该条件设定并不违反有关法律的强制性规定，且该条件设定也是为了保证后续租赁合同履行过程中承租人按时支付租金的履约能力，故A公司对承租人设定的该招租条件对于B公司和其他潜在承租人来说都是平等的。B公司因自身出资实力不足的原因导致其不具备行使优先承租权的同等条件，从而丧失了行使优先承租权的权利。

因此，笔者认为在题述案例中，A公司并未损害B公司的优先承租权。

（二）优先承租权应当如何保护和行使的建议

基于以上实例分析和有关优先承租权的法院司法审判实践，对于出租人和承租人应如何约定好租赁合同中的优先承租权、出租人应当如何保障承租人优先承租权、承租人应当如何行使优先承租权，笔者提出如下建议，供租赁合同双方予以参考。

1.租赁合同对优先承租权的约定

租赁合同中一般会包含优先承租权相关条款，但通常约定过于简单，容易引发合同纠纷。因此笔者建议在租赁合同中对优先承租权条款尽可能明确约定以下内容：（1）承租人行使优先承租权的“同等条件”的具体含义（即约定清楚承租人满足何种条件视为构成“同等条件”）；（2）出租人后续招租时对原承租人的提前通知义务；（3）承租人请求优先承租的提前申请义务；（4）租赁期满后承租人是否有权对出租人后续选择承租人的方式进行限制（例如双方是否需要事先协商续租，协商超过30天就续租未能达成一致出租人方可选择其他公开招租方式等）；（5）承租人丧失优先承租权的具体情形（例如租赁合同规定一旦承租人逾期支付租金即视为承租人自动放弃优先承租权）；（6）出租人违反优先承租权约定的违约责任；（7）承租人违反优先承租权约定，租赁期满后无理由占用租赁物的违约责任等。

2.出租人如何保护承租人的优先承租权

（1）书面通知义务

在原租赁合同中约定了优先承租权的前提下，原租赁合同届满前，出租人拟对租赁房屋进行招租的，出租人应当按照租赁合同的约定时间或者提前合理时间（如提前15--30日），将合同期满后的继续招租方式、招租时间等招租信息以书面方式（如邮件、挂号信）告知优先承租权人；其中，以公开招拍挂方式或者公开竞价进行招租的，还应当告知承租人具体投标/竞价网页地址、投标/竞价联系方式、邮箱地址等相关信息。

（2）披露优先承租权享有的权利信息

在原承租人享有优先承租权的前提下，出租人应当在招租过程中向各承租意向方公开和披露优先承租权事宜，即告知所有意向方原承租人享有对该出租物业同等条件下的优先承租权。

3.原承租人应当如何行使优先承租权

（1）首先， 承租人有续租意向的，应仔细查阅原租赁合同，确认是否含有申请续约的相关条款，如有，应当按照合同约定的时间期限或者在租赁期满前合理时间内（建议至少提前30天）以书面方式向出租人提出续约申请，并确保出租人按期收到该书面申请；

（2）其次，原承租人应当主动与出租人进行沟通，及时了解出租人的后续出租意向及出租条件；

（3）最后，按照出租人公布的招租信息和条件积极准备并参与招租活动，方可在满足同等条件下取得优先承租权。