一、前言

广信君达律师事务所建设工程法律专业部李甜甜律师、廖萃律师代理“承租人XX文化传媒公司诉出租人XX置业公司租赁合同纠纷”一案中承租人一方，向出租人起诉，要求赔偿因地铁开挖导致租赁房屋地台沉降、砖墙开裂等质量问题引起的装饰装修损失，最终获得法院判决支持。本案以出租人向承租人赔偿近30万元装饰装修损失告终，弥补了承租人遭受的损失。在律师介入前，承租人本不抱有获赔的希望，两位律师制定了直接起诉出租人违约的诉讼策略，很大程度上简化了案件举证难度，为承租人提高了获赔的成功率。

二、案情简介

承租人XX文化公司于2018年9月27日与出租人XX置业公司签订租赁合同，承租位于某文化创意园的C栋1层，面积为530㎡，供艺术培训使用，租期为5年，租金递增，首年按照21230元/月支付租金。签订合同后，承租人对涉案场地整层进行隔断（分为录音室、舞台、培训室、办公室等）并装饰装修。合同履行的第二年，附近地铁开挖，导致涉案房屋地台沉降，多处出现地面倾斜，地板、砖墙、管道、玻璃开裂等质量问题，承租人的经营业务因此遭受重大打击。承租人多次联系出租人进行修整，出租人均不予配合。后承租人聘请房屋质量鉴定机构对房屋质量进行鉴定，鉴定结果为“部分围护结构构件评定为危险构件，已影响该房屋鉴定区域正常使用”。承租人依据此鉴定结果，要求出租人对房屋进行修缮，但出租人认为质量问题是地铁开挖所致，拒绝修缮。鉴于此，承租人提出解除合同并搬离了涉案房屋。

三、本案焦点

（一）本案应当向地铁公司主张权利还是向出租人主张权利？

在地铁施工过程中，因施工原因导致房屋出现质量问题时，权利人通常向地铁施工方主张权利，要求施工单位承担侵权赔偿责任。《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第一千一百六十六条规定：“行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定”以及第一千两百四十条规定：“从事高空、高压、地下挖掘活动或者使用高速轨道运输工具造成他人损害的，经营者应当承担侵权责任”，但是本案代理律师并没有选择直接起诉地铁施工单位，提起侵权之诉，而是选择了起诉租赁合同相对方，让其承担违约责任，理由有二：

1.请求出租人承担违约责任具有法律依据

根据《民法典》第五百九十三条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”的规定，即便是第三人地铁施工方导致房屋出现质量问题，承租人也可以选择直接起诉出租人，要求出租人承担无法交付适格租赁物的违约责任。

2.向出租人提起违约之诉，需要承担的举证责任难度低于向施工单位提起侵权之诉

被侵权人提起侵权之诉，通常需要完成如下四个要件的举证责任：

（1）行为人存在加害行为；

（2）存在受害后果；

（3）行为与损害后果之间存在因果关系；

（4）行为人具有主观过错。

本案系地铁施工引起的侵权，属于无过错责任，即“被侵权人不需要举证证明侵权人具有主观过错，但被侵权人依然对侵权行为的发生、损害后果的存在、侵权行为与损害后果存在因果关系承担举证责任”。前两者的举证责任不难完成，但是关于地铁施工导致租赁房屋受损的因果关系，属于工程专业领域内容，需要具备专门资质的鉴定机构出具意见，这无疑大大增加了承租人的举证难度。

但如果选择向出租人提起违约之诉，只需要证明三点：

（1）原被告之间形成了租赁合同关系；

（2）租赁房屋因第三方原因出现质量问题；

（3）出租人没有履行修缮义务，存在不能交付适格租赁物的违约行为。

相比之下，选择提起违约之诉，承租人只需要在诉前委托第三方对房屋存在质量问题进行鉴定，原告举证责任更轻。

后续一审、二审审理过程及判决结果也证明，此诉讼策略是正确的。

（二）本案承租人装饰装修损失如何认定？

本案创意园并未获得房屋权属证明，因此涉案租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，承租人自行拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于本案出租人不同意利用装饰装修物，维护承租人正当权益的重点，落在了装饰装修损失的认定上；而装饰装修损失的重点部分，又落在了已形成附合物的认定上。针对这一重点问题，代理律师开展了2项重要工作：

1.在诉前委托公证机构对现场进行证据保全

承租人搬离涉案场地后，彻底失去了对涉案场地的控制。为防止出租人后续对裂缝进行修补，掩盖未履行修缮义务的事实，代理律师在起诉之前，特意委托公证机构对涉案场地的现状进行了全面的公证。果不其然，出租人在诉中对涉案房屋进行了全面修缮，填补了墙面、地面的全部裂缝。

代理律师未雨绸缪，在诉前及时对房屋现状进行了证据保全，避免了第三方鉴定机构无法真实客观的还原承租人遭受的装饰装修损失，导致承租人无法完成举证出租人存在未履行修缮义务违约的法律风险。

（代理人在诉前及时的对涉案房屋现状进行了证据保全）

（拍摄于诉中，出租人为掩盖违约事实，对全部裂缝进行了修补和粉刷）

诉中，鉴定机构结合现场勘察以及承租人诉前公证，得出了装修造价为100万元的鉴定结论。该鉴定结论较为客观公正的还原了承租人的装修成本，也为后续承租人争取装饰装修现值损失赔偿打下了良好的基础。

2.扩大已形成附合装饰装修物的认定范围

出租人与承租人关于是否形成附合的装饰装修物的争议较大，该部分金额接近35万元。因此，如果承租人能够尽可能多的让更多设备、物品被认定为已形成附合的装饰装修物，将直接影响本案承租人最终的获赔金额。

司法实践中一般以装饰装修物能否拆卸作为是否形成附合的判断标准。若按照此标准，则承租人场地中的大量灯具、舞台、轨道极易被认为未形成附合的装饰装修物，出租人无需对此类物品承担赔偿责任。但实际上，以上物品是承租人完全按照涉案场地规模定制的非标准化产品，拆卸后很难再发挥使用价值。因此，在鉴定过程中，代理律师强调，不仅要以装饰装修物是否与房屋结合一体、不能分离为标准，也要考虑分离之后是否具备使用价值。经过代理人的尽力争取，部分设备被认定为已形成附合，计入了出租人应当赔偿的损失基数中。

四、结语

承租人在签订租期较长、所需投入装修成本较大的租赁合同时，应当设置提前解除合同如何进行损失补偿的计算标准（例如，按照总投入金额一定的百分比进行判赔），可以免去诉中对损失进行鉴定的繁琐程序。

在面对第三方原因导致租赁物出现质量问题时，向第三人追究侵权责任并不是主张权利的唯一路径，可以从举证难度、管辖法院、和解难易度等多个角度综合考虑，选择向第三人提起侵权之诉还是向合同相对方提起违约之诉。

在权利受到侵害时，要注意及时对现状进行证据保全，避免日后现状被破坏，从而导致举证责任不能实现。

作者简介

李甜甜 专职律师

执业证号：14401202011258853

专业领域：民商事诉讼仲裁、建设工程诉讼仲裁以及企业常年法律顾问

专注于民商事领域的建设工程复杂疑难案件办理；非诉方面：专注为多个大型建设工程项目提供全过程法律咨询服务，为多家建设工程企业提供常年法律顾问服务。

廖萃 专职律师

执业证号：14401202211498183

专注领域：民商事领域建设工程纠纷案件，企业常年法律顾问

多次参与建设工程领域民商事诉讼、仲裁案件的代理工作。从业以来，服务的常年法律顾问单位多为业内大型央企、国企、知名民企。

*声明：本站对所有原创、转载、分享的内容、陈述、观点判断均保持中立，推送文章仅供读者参考。本站发布的文章、图片等版权归作者享有，如需转载原创文章，或因部分转载作品、图片的作者来源标记有误或涉及侵权，请通过留言方式联系本站运营者。谢谢！