2019年，业主与某开发商就购买某楼盘房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》（简称“《预售合同》”），约定房屋交付日期为2020年3月31日前。上述合同签订后，业主即按照合同约定向开发商支付全部购房款并履行所有合同义务。2020年伊始，新型冠状病毒肺炎疫情（简称“新冠疫情”）在全国各地爆发。开发商于2020年2月7日发出第一封业主公开信，表明楼盘项目因受疫情影响暂时停工，待疫情结束后复工，交付时间顺延至2020年6月30日。2020年6月8日，开发商发出第二封业主公开信，表明目前施工人员已全部返岗，交付时间顺延至2020年8月20日。随后，开发商依次向业主们发出《收楼通知书》，通知业主们按照通知书上的时间前往收楼。此时距离合同约定的房屋交付日期（2020年3月31日）已超出五个月之久，根据《预售合同》第12条“逾期交付责任”的约定，开发商逾期交付房屋，应按房屋总价款每日万分之三向业主支付违约金，支付时间自逾期之日起至房屋实际交付之日止。因开发商延期交付，部分业主不得已延长在外租房的时间。业主收到《收楼通知书》后即与开发商协商，经多次协商无果的情况下，业主们委托本团队律师向法院提起了诉讼，要求开发商支付逾期交付房屋的违约金。 

二、争议焦点 

（一） 新冠疫情是否构成不可抗力？ 

1.开发商意见 

首先，新冠疫情属不可抗力，涉案项目因疫情影响有113天无法正常施工。开发商为响应国家政府要求，保障人民生命安全，无法按照正常施工强度作业，才导致施工进度被严重拖延，故开发商是因不可抗力因素延误开工达113天，可顺延交房至7月底，且开发商无需承担违约责任。其次，受疫情影响及政府部门管控要求，建设单位施工人员不得聚集扎堆作业，这使涉案工程复工后，施工人员因每天采取防疫措施致工作效率降低，相比正常施工情况下降低了60％的工效，导致涉案项目施工进度严重滞后，属于不可抗力影响，开发商顺延工期是合法合理的。再者，开发商于2020年8月向业主寄送《收楼通知书》，通知业主前来收楼，此时房屋已符合交楼条件，开发商已完全充分尽到合理的通知义务。因业主自己原因未能在开发商通知的时间内前来收楼的，产生的法律责任应由其自行承担。 

2.业主意见 

新冠肺炎对开发商不构成实质影响，因此交付涉案房屋不应顺延天数。根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第4条“新冠肺炎疫情对合同履行的影响，应结合具体案情区分情况予以认定……疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响，当事人主张适用不可抗力或者情势变更，请求解除或者变更合同、减免责任的，不予支持”的规定，因新冠肺炎对开发商不构成实质影响，开发商主张适用不可抗力请求减免责任，不应支持，理由如下：（1）根据广东省卫健委公布的数据显示，截止至2020年2月28日，涉案工程所在市累计确认病例4例；截止至2021年3月26日，涉案工程所在市累计确认病例5例，累计死亡人数为0。由此可见，涉案工程所在市新冠疫情影响并不严重；
（2）广东省新冠防控工作领导小组于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日9时起，又将省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为二级响应，一级响应时长仅为31天，对开发商按时完工不应产生影响；
（3）2020年春节法定假期原定自2020年1月24日起至1月30日止，考虑往年过年用工情况，即便省政府确定本行政区域内各类企业复工时间为2020年2月10日，对开发商的影响也不大。从业主提供的证据显示，开发商的施工进度明显落后，即便没有疫情，开发商也会出现逾期交付房屋的问题；
（4）根据涉案工程所在市住建局《全面推进房屋市政工程项目企业复工复产》的新闻，截至2020年3月8日，全市199个房地产在建项目已复工164个，复工率82.4%，员工返岗率73.7%，然而开发商并未提供其申请复工的相关资料，由此可见开发商是怠于申请复工的。
综上，开发商滥用疫情防控，放任延迟交付房屋，试图借助疫情来遮掩其逾期交付房屋的事实。开发商以疫情防控为由主张顺延交付房屋，应不予支持。 

3.法院意见 

审理法院认为，2020年年初新冠肺炎疫情的爆发对全国各行各业确实造成了巨大冲击：广东省新冠防控工作领导小组于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，要求省内所有企业均需停工停业，至2020年2月24日调整为二级响应后，各地的社会经济恢复仍较为缓慢。考虑涉案楼盘的建设施工属于劳动力密集型的生产类型，受广东省疫情防控措施的直接影响较大；此外，开发商提供的名册显示施工方雇请的外地务工人员大部分来自湖北省临近地区，受各省市不同防疫政策影响，许多外地务工人员不能及时返回涉案工程所在市，且外地务工人员返回后还应隔离14天方能上岗，以上种种因素造成一段时间内施工人员骤减，影响了工程施工计划，导致工期进展慢，这属于合同订立前不能预见的事由，且是不能避免与克服的客观情况，符合不可抗力的法定条件。依据《中华人民共和国民法典》第590条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外，因不可抗力不能履行的，应当及时通知对方以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，开发商因新冠肺炎疫情产生各种客观不可抗力情况，导致其逾期向业主交付涉案房产，现开发商请求适当减轻逾期交房的违约责任，符合合同的约定与上述法律的规定，法院予以支持。 

（二）在认定符合不可抗力的情况下，如何认定逾期交付天数？ 

依据《中华人民共和国合同法》第113条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约损失的赔偿数额应相当于因违约行为所造成的损失，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质。此外，考虑新冠肺炎疫情与相关隔离政策的影响，以及在新冠肺炎疫情发生前已雇请的大部分施工人员是外来人员的情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等合因素，根据公平原则，平衡双方利益，审理法院酌情开发商可按交房期顺延2个月交付涉案房产，故此，开发商支付违约金的日期从2020年6月1日开始计算。
在本案中，由于每位业主的收楼情况不一致，可分为已实际收楼和未收楼两种情况讨论：1.已实际收楼业主与开发商签订的《预售合同》约定：开发商向业主交付案涉房产时应取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。但法庭辩论终结前，开发商仍未提供其在2020年8月30日前已取得了案涉房产的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋绘报告的相关证据，故此，法院采纳业主的主张，即开发商支付向业主逾期交房的违约金的截止日期为业主收楼之日。因此，开发商向业主支付逾期交房的违约金应以购房款为基数，自2020年6月1日起，按合同约定的每日万分之三的标准计算至涉案房产实际交付之日。 

2.未收楼 

业主与开发商签订的《预售合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定行使权利、履行义务。业主已按合同约定向开发商支付了全部购房款，则开发商亦应根据合同约定在2020年3月31日前向业主交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案房产。开发商虽然有登报通知业主前来办理收楼手续，但由于未能提供建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，故业主以不符合交付条件为由拒绝办理收楼手续，符合合同的约定，理由充分。开发商未按合同约定的期限及交付条件向业主交付涉案房产，构成了违约，应当承担相应的违约责任。因此，开发商向业主支付逾期交房的违约金应以购房款为基数，自2020年6月1日起，按合同约定的每日万分之三的标准计算至案件法庭辩论终结之日。 

三、办案心得 

本团队律师在接受业主们的委托后，认真研究最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》、《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》等相关司法指导意见，确认新冠疫情属于不可抗力事件，但这并不意味着一切因新冠疫情引发的合同履行障碍问题，必须通过主张不可抗力免除责任来进行处理，具体还要结合合同订立情况、新冠疫情对合同履行的影响进行判断。接下来，本团队律师搜索了各省市关于新冠肺炎疫情影响下商品房交付工作的具体指引，发现江苏省无锡市出台了《无锡市住房和城乡建设局关于新冠肺炎疫情影响下商品房交付工作的指导意见》，而广东省内相关城市均无具体的指导意见。
基于此，本团队律师认真研究涉案工程所在市的如下情况：1.疫情情况，如涉案工程所在市的确诊人数、死亡人数、疫情的政策变动等；2.涉案工程的用工情况，如工人的所在地、工人所在市的疫情情况、工人所在市的疫情政策等；3.涉案工程的复工情况；4.涉案工程所在市的其他房地产项目的复工情况；5.涉案工程的项目进展；6.涉案工程的封顶时间；7.建筑类企业的工人过年放假的情况等，综合以上因素说明新冠疫情对于涉案工程是否有实质影响，开发商能否主张新冠疫情影响导致延期交付的免除责任；以及若开发商主张新冠疫情影响导致延期交付的免除责任成立，则其免除延期交付责任的合理时间应如何认定。同时本团队律师也搜索了各省市的相关案件作为参考，并向法庭罗列了新冠疫情变化的关键时间点：如广东省重大突发公共卫生事件一级响应时间（2020年1月24日）和调整为二级响应的时间（2020年2月24日）、广东省复工复产时间（2020年2月10日）。本团队律师在上述基础上制定好诉讼策略，从而获得良好的诉讼效果。