前言

 

2021年以来，多个房地产开发企业出现了债务危机，部分楼盘由于开发商资金短缺、资金周转不灵等停工，继而“烂尾”。在按揭购房中，一般存在以下法律关系：

1.购房者与开发商签订合同，成立商品房买卖合同关系；

2.购房者通过支付首付及部分按揭的方式支付房款，与按揭银行签订按揭贷款合同，成立借款合同关系，约定将按揭款项直接支付给开发商；

3.开发商预售给购房者的房屋作为按揭银行的抵押物作抵押预登记，在房屋竣工验收后，则转为正式的抵押登记，购房者与按揭银行存在抵押关系。

4.一般来说，开发商的整个项目的在建工程会抵押给银行，开发商与银行之间也存在抵押关系。

如果在建工程还未竣工验收，且工程停工超过一定期限，购房者购买的房屋可能会沦为烂尾楼。购买了烂尾楼后，购房者是否还需要继续支付银行按揭贷款？本文通过案例，分析司法实践中广州地区法院对该类案件的判决思路。

一、最高人民法院判决案例

 

最高院认为：按揭银行与购房者的《借款合同》解除后，按揭银行请求购房者归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，购房者不负有返还义务。

 

（一）基本情况

案号：（2019）最高法民再245号

基本案情：2015年8月12日，王某诚与某公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买某公司开发的西宁市某商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王某诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。2015年8月14日，王某诚、王某博、王某宝与建行某分行、某公司签订《借款合同》……

 

根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王某诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行某分行贷款本金64799004.19元。

 

建行某分行向一审法院起诉请求：

1.判令王某诚等三人与某公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；

2.判令王某诚等三人承担律师费466876.20元。

 

西宁市中级人民法院一审法院判决：驳回建行某分行的诉讼请求。

 

青海省高级人民法院二审法院判决：

1.撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；

2.王某诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行某分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；

 

（二）最高院裁判要旨

本案例中，笔者将某公司简称为“开发商”；某分行简称为“按揭银行”；王某诚等三人简称为“购房者”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》简称为《商品房买卖合同司法解释》。

最高院认为：

本案焦点：《借款合同》解除后购房者应否承担剩余贷款的还款责任。

 

1.案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体

 

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款[1]，本案中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还按揭银行，购房者不负有返还义务。

 

2.案涉《借款合同》中相关格式条款的适用

 

按揭银行与购房者签订的《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”

 

由于该格式条款与《商品房买卖合同司法解释》规定相悖，同时按揭银行提供的合同版本的上述条款明显不合理地加重了购房者的责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条，上述按揭银行与购房者签订的《借款合同》中的条款被认定为格式条款，对购房者不具有拘束力。

 

3.商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系

 

当开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡时，若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

 

因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务的关系，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

 

最高院再审判决：按揭银行请求购房者归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由购房者承担，判决维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

二、广州中院与最高人民法院的判决思路基本一致

 

笔者通过关键句“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”“广州市中级人民法院”检索相关案件，对广州市中院关于该类案件的判决思路进行总结。

 

以广州中院（2022）粤01民终2464号的判决为例，本案是普通购房者购买的住宅，而最高院案例中涉及的标的属于商业用房，但广州中院的判罚思路与最高院基本一致。

 

本案中农行某支行为按揭银行，某公司为开发商，杨某威、杨某敏为购房者，开发商出售给购房者的房产无法按时交付。按揭银行要求购房者应与开发商共同返还购房贷款本金及利息。

 

二审法院认为：本案争议焦点在于《借款合同》解除后剩余贷款返还责任的主体问题。

 

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

 

本案中，二审法院认为，农行某支行确认已将《借款合同》中的贷款全部支付给某公司，某公司确认收到全部贷款，其实际占有使用杨某威、杨某敏支付的首付款及农行某支行的按揭贷款。依据前述规定，《广州市商品房买卖合同（预售）》《借款合同》解除后，应由出卖人某公司将收取的购房贷款本金及利息返还给农行某支行，杨某威、杨某敏对此不负返还义务。

 

同时，二审法院也认为，《借款合同》第十九条该条款系农行某支行为重复使用而提前拟定的格式条款，农行某支行拟定该条内容，明显不合理地加重了杨某威、杨某敏的责任。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条，该条款对杨某威、杨某敏不具有拘束力。

 

一审判决（其中一项）：在判决生效之日起十日内，某地产开发有限公司向中国农业银行股份有限公司某支行返还《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款738220.59元。

 

二审驳回按揭银行的上诉，维持原判。

 

另外，笔者列举广州中院其他类似案件的裁判要旨：

 

1.（2021）粤01民终17420号：

“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》……依据前述规定，在《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《个人房产抵押贷款合同》解除后，应由出卖人某公司将收取的购房贷款本金及利息返还给交行某支行，苏某渊、谢某妹对此不负返还义务。”

 

2.（2018）粤01民终13287号：

“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定……胡某宏要求某公司向中国银行某支行偿还尚欠的按揭贷款本息，一审法院予以支持。”该案二审维持原判。

 

3.（2021）粤01民终14577号

“关于案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》和《借款合同》解除后剩余贷款返还责任的主体问题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第二十一条第二款规定……本案中，建行某支行确认已将《借款合同》中的贷款全部支付给某公司，某公司确认收到全部贷款，其实际占有使用朱某贞、林某清支付的首付款及建行白云支行的按揭贷款。依据前述规定，《广州市商品房买卖合同（预售）》《借款合同》解除后，应由出卖人某公司将收取的购房贷款本金及利息返还给建行某支行，朱某贞、林某清对此不负返还义务。”

 

上述案例均显示：根据《商品房司法解释》《民法典》及《合同法》关于格式条款的规定，《借款合同》的条款明显不合理地加重了购房者的责任，该条款对购房者不具有拘束力，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给按揭银行，购房者对此不负返还义务。

 

三、争议焦点图示

四、律师分析

正如最高人民法院案例中提出，商品房买卖合同履行有两种情况：

1.正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。

2.开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。

 

原则上，还款责任应当遵循合同相对性。房屋买卖合同正常履行时，《借款合同》是由购房者与按揭银行签订的，那么相应的还款责任应由购房者承担，在购房者取得房屋的情况下，《借款合同》约定的贷款本金及利息均由购房者进行偿还。

 

开发商不能交付房屋而致使合同解除时，最高院认为“若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。”因此，最高院根据《商品房买卖合同司法解释》及《合同法》关于格式条款的规定，将购房贷款的返还义务人认定为开发商。

 

（一）开发商导致商品房买卖合同及借款合同均解除的情况下，购房者无需向按揭银行返还借款是对合同履行中的相对弱势方（购房者）的保护，也是公平原则的体现

笔者认为，商品房合同履行时，开发商及按揭银行均处于相对优势地位，购房者在整个购房流程中签订的《商品房买卖合同》《借款合同》以及其他签字、付款等，均在开发商及按揭银行的指引下完成，处于相对弱势地位。如购房者购买的楼盘成为了烂尾楼，却仍由购房者承担相应的还款责任，对购房者极为不公平，也对经济社会产生巨大的不良影响。

 

从实际的法律关系上看，按揭银行是与购房者成立借贷关系，而非与开发商成立借贷关系，按揭银行只是根据购房者的指示，将款项支付给开发商。但是根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条的规定，在该特定情况下，即商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，同时《借款合同》亦解除时，《借款合同》中返还款项的义务方从购房者变更成了开发商。

 

《商品房买卖合同司法解释》第二十一条的规定在一定程度上突破了合同相对性，这与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十三条[2]“实际施工人突破合同相对性，要求发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任”有类似之处，均为保护合同履行中的相对弱势方。在商品房购买中，购房者属于相对弱势方，而在建设工程施工中，实际施工人属于相对弱势方，保护合同中的弱势方体现了公平原则。

 

（二）现房交易有利于避免烂尾楼盘的出现

造成烂尾楼有多种原因，一般是开发商的现金流不足、杠杆率过高，或因不可抗力、情势变更，比如疫情、政策变更等。笔者认为，现行的商品房预售制度也是烂尾楼频发的原因之一，现已有部分城市试点开始试行现楼交易，可以更大程度地避免购房者购买到烂尾楼导致出现三方纠纷，而这对银行方也是一种保障。当然，现房交易会对开发商的资金能力提出更高的要求，因为开发商无法在前期即取得银行的贷款作为项目开发的资金。

 

（三）对于购房者的建议

对于购房者来说，避免购买到无法交付的房产是重点，因此多数购房者会选择实力较为雄厚的开发商，但是近两年，由于国家三条红线的制定，多个老牌开发商也深陷债务危机。购房者如买到无法交付的楼盘，可以通过起诉开发商，要求解除合同并返还首期款本金及利息；如楼盘仍有“盘活”的可能性，购房者也可仅起诉要求支付延期交楼和延期办证的违约金。

 

需强调的是，本文提及的“购房者购买的楼盘烂尾后不需要支付银行按揭贷款”，是建立在因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除的情况下。如果上述合同未解除，购房者仍应继续支付贷款。

 

而要解除相应的合同，购房者应当向开发商发送书面通知：“告知开发商，因开发商未按照约定期限交付房屋，因此购房者与开发商解除合同，开发商需向购房者返还购房首期款及利息等。”

 

购房者也应向按揭银行发送书面通知：“告知按揭银行，由于开发商未按照约定期限交付房屋，《借款合同》《抵押合同》也同时因合同目的无法实现亦被解除，《借款合同》《抵押合同》解除后，由开发商将收受的购房贷款本金及利息返还给按揭银行。”

 

相关法律法规

 

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
 
《中华人民共和国民法典》 第四百九十七条

有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

 

原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（已被修改）

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
 
《中华人民共和国合同法》（已失效）

第三十九条 【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条 【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

 

 

注释

[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

[2]《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十三条 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。