上期笔者对商品房交付条件的认定标准作了简要探析，本期将继续探析逾期交楼案件中的另一个关键问题——逾期交楼的违约金如何计算。

一、诉讼时效期间的计算

《民法典》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

逾期交楼违约金请求权本质上是基于合同之债产生的请求权，按照《民法总则》《民法典》规定，应当适用三年的诉讼时效期间。

逾期交楼的违约金通常以日为时间单位累计计算，每违约一天，则计算一天的违约金，属于继续性债权，因此应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。当起诉之日超过约定的交楼时间三年以上，诉讼时效期间应以起诉之日倒推三年为起算点，超过此法定诉讼时效期间的诉讼请求不受保护。比如约定交楼时间为2013年5月1日，购房者于2018年5月1日起诉，则法律只保护2015年5月2日至2018年5月1日期间的违约金请求权。

需要注意的是，《民法通则》规定的诉讼时效一般为两年。因此，在2017年10月1日《民法总则》施行前，逾期交楼的违约金应当适用两年的诉讼时效。

在此提醒购房者，法律不会保护躺在权利上睡懒觉的人。遇到逾期交楼时，要及时行使自身权利。

二、违约金的计算

《商品房买卖合同》中，通常都会约定逾期交楼的违约金计算方式。但不难发现，有的合同中约定的违约金偏低（比如某些合同约定按照每日万分之零点一的标准计算违约金），有的几乎可以忽略不计，如果严格按照这些合同约定的标准来履行，对购房者来说明显是不公平的。

笔者查阅全国范围的判例，发现各地的裁判标准有所区别，但总体规律为：对于违约金标准约定过低或者过高的，购房者和开发商可以请求调高或调低违约金，购房者也可以根据自己的实际损失主张违约金；没有约定违约金的则可以参考有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

江西省高级人民法院印发的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》 第四条：合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

本指引对逾期交楼的违约金作了详尽规定，在实务中极具参考价值。江西省高院认为逾期交楼的违约金按照日万分之一至万分之三的标准计算是较为合理的，笔者表示赞同。但上述范围是相差比较大的，如果按照日万分之一计算，则年利率约等于3.65%；如果按照日万分之三计算，则年利率约等于10.95%。上述指引并没有明确一个可供参考的执行标准，而是根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整。这就意味着赋予了经办法官很大的自由裁量权，很可能导致同案不同判的结果，有待进一步明确规范。

广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191 号】第三十八条：房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。

案例一：陈文与罗定市龙宇置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案，案号：（2019）粤民再83号

本案历经一审、二审、再审三级法院审理，广东省高级人民法院于2019年12月5日作出终审判决。

广东省高级人民法院认为：关于逾期交楼违约金的计算标准问题。案涉合同约定的逾期交楼违约金标准为已交房价款的日万分之五。陈文主张按合同约定的上述标准计付，龙宇公司向本院提出违约金数额过高，请求予以调整。由于陈文不能提交证据证明其因龙宇公司逾期交楼所造成的实际损失金额，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等规定，综合考虑双方的履约情况、过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情将案涉逾期交楼违约金标准调整为以已付房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。

案例二：广东永怡集团股份有限公司、唐文商品房预售合同纠纷案，案号：（2018）粤民申2041号、（2016）粤20民终4150号

广东省高级人民法院认为：关于违约金计算标准的问题。唐文、唐某已依约全额支付购房款，但永怡公司直至一审起诉前仍未交楼亦未办证。合同约定以总房价2%为限计算逾期交楼违约金、以总房价1%为限计算逾期办证违约金，明显有失公平，不利于敦促永怡公司积极履行合同义务。鉴于唐文、唐某以违约金金额过低为由起诉请求调整违约金，二审法院将逾期交楼和逾期办证违约金标准均调整为中国人民银行同期同类贷款利率，处理并无不当。

从上述两个判例可以看出广东省高院对于逾期交楼违约金的裁判尺度，即在购房人无法证明实际损失的金额时，一般以已付房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准（2019年8月20日前为中国人民银行同期同类贷款利率）计算。相较于江西高院的指引，广东高院的判例更加明确化，具有极强的可参考性。

笔者认为，违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。根据这一性质，逾期交楼的违约金应当在实际损失的基础上，根据具体情况予以适量调整。因此，购房者是否存在实际损失，存在多少实际损失，是影响违约金金额的关键因素。然而，在实务中，逾期交楼对购房者造成的影响往往是现实存在且多方面的，但购房者有时很难举证实际损失的存在，量化实际损失则更加困难。法律不应当强人所难，笔者认为不应当对购房者在证明实际损失方面的举证责任要求过高，合理的做法为：如果购房者无法举证证明实际损失的存在，应当参考民间借贷案件中逾期利率的标准，酌情以已付房款为基数，按照6%的年利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准进行计算；如果购房者能够举证证明实际损失大于上述标准，再根据实际损失予以调整。

上期与本期笔者针对商品房买卖合同纠纷中的逾期交楼案件，结合五个案例，参考相关法律法规、司法解释，探析了商品房交付条件的认定标准及逾期交楼的违约金计算问题。目前全国没有相关的统一裁判标准，观点仅供参考。各位购房者、开发商在遇到类似问题时还需根据当地的裁判惯例、交易习惯采取针对性的应对措施。