一、事件介绍

2022年初，广信君达总部及东京分所收到投资者的求助咨询，表示自2019年起陆续与日本某房地产公司（简称“日本房产公司”）签署房屋买卖合同，购买日本大阪公寓项目的多个房产。日本房产公司承诺长期回租业主的房屋，用于经营民宿并向业主支付租金收益。但截至目前，投资者不仅没有取得购买房产的过户登记，就连每年6%的租金收益也已逾半年未支付。

日本房产公司最初因为不能按时兑现租金收益，向各业主发布《收益延期支付说明书》，表明受到疫情影响自2021年6月起的收益将延期支付，并自动延长一个月的包租期限，此时大部分业主都表示“理解”。但从2021年10月起日本房产公司无法兑现租金收益，故自《收益延期支付说明书》发布之日起半年后，日本房产公司向各业主发送《经营危机再生计划》，文件末页显示给债权人（即购房业主）两个选择：

（一）企业重组与破产清算

在发生大规模挤兑、诉讼、质押之时，为了有效保护债权人基本权益，“我司将不得已选择通过法律向法院申请民事再生，此时将会向所有债权人提出部分债务免除申请，在此基础上进行企业重组。如果重组方案得不到半数以上债权人或者法院的认可，此时将自动进入破产清算程序，预期清算回报率最大不超过8%。”

（二）自主再生

“为了所有债权人完成交房，偿还投资本金，我司希望能够获得足够的时间以恢复正常业务运营，特此向所有债权人申请最短6年，最长10年的等待时间。在此期间，我司将按照5个提案来解决所有债权人问题”。

综上，上述房产投资者已了解到，无论是哪个选择，都可能钱房两空，才如梦方醒咨询律师：我为什么会轻易相信这种骗局？

大阪全新精装修高级公寓式酒店永久产权+长期回租收益+无条件回购条款，对普通投资者来说确实很有吸引力，6%的年收益在合理范围，项目也有对应的底层资产，看起来并非庞氏骗局。更何况，这其中还有国内某知名移民服务中介机构集团（下称“中介机构”）的背书，广州某咨询顾问有限公司（下称“广州顾问公司”）为本项目制作的宣传册十分精美，上面印着“购买四套赠送[日本身份]全程指导”的字样。笔者团队所接触的投资者，都是出于对中介机构的信任才会投资境外的房地产项目，其中大部分人甚至没有实地到访自己购买的房产。可当日本房产公司开始推卸责任，中介机构也不再像宣传卖房时那样积极热情，变得逃避、拖延。在这种情形下，投资者究竟该去哪里维权，又向谁要债呢？

二、中介是否应承担法律责任

国内投资者愿意斥巨资购买陌生的日本房地产公司开发的项目，很大程度上源于知名中介机构的信用背书。很多本项目的投资者曾是中介机构长达数年的老客户，对中介机构推介的项目深信不疑。

律师调查发现，日本房产公司早在2021年初就将其合同中约定的房地产项目抵押了出去，这使得投资者怀疑中介机构早已知情且参与其中，是骗钱的“黑心中介”。目前，广州顾问公司与日本房产公司的内部合作方式未知、广州顾问公司在代理销售案涉房屋前期对日本房产公司及其项目状况是否尽到了审查义务亦未知，本项目购房款的收款账户也并非广州顾问公司开设，因此不知中介机构究竟该向投资者承担多大比例的民事责任。根据律师向广东省住房和城乡建设厅、广州市规划和自然资源局等行政管理部门查询的结果，广州顾问公司并无在广州代理销售日本房地产的资质，因此广州顾问公司涉嫌违规销售境外房地产，可能承担被罚款、被吊销营业执照等行政责任。如果日本房产公司的行为被日本司法部门定性为诈骗类犯罪，而广州顾问公司对此知情并获得非法利益，则广州顾问公司的主要负责人还会承担更多的法律责任。

三、日本房产公司会破产吗

鉴于中介机构已失信于人，投资者们不得不直面日本房产公司，寻求通过诉讼的方式追回损失。日本房产公司是不是“骗子”公司，以及它会否像《经营危机再生计划》中所述之执行破产程序，是投资者当下最关心的问题。

（一）日本房产公司是否为“骗子”公司

日本律师认为，日本房产公司在合同签订之时可能并不存在诈骗的故意，且刑事立案后负责人被捕，将对企业的运营产生很大的负面影响。

（二）日本房产公司是否会破产

经律师调查，日本房产公司所称的“阿倍野天王寺町”和“天王寺公园南Ⅱ”两栋建筑物均已实际建成，而“天王寺公园南3别馆”对应的位置上并不存在建筑物。已建成的物件和未建楼的土地上均设定有抵押权，抵押权人为发放贷款的金融机构，该贷款的利率之高揭示出日本房产公司已陷入了相当严重的经营困难。此外，部分建物因涉诉被法院采取了财产保全临时措施，部分建物的所有权被转移至第三方公司名下。根据第一财经1℃记者报道：“在一份向已经投资的中国投资者发送的材料中，日本房产公司宣称给503户投资者发送了资料，多位投资者及其代理人认为，503就是所涉投资者人数。”种种迹象显示，日本房产公司已负重难行，随着时间的推移和到期债务的增加，不排除其破产了之的可能，投资者的当务之急是尽快查封日本房产公司的现有财产。

四、律师建议

国内投资者投资境外的房地产项目，这种法律关系具有跨越司法领域的特殊性，因此需要统筹把握中日两国的法律规定。为防止日本房产公司通过破产来免除债务，对于已建成的物件，建议投资者优先考虑实施临时查封（即诉前保全）并起诉，对于目前不存在实际建筑物的，建议委托律师尽可能查找日本房产公司在日本全国所有的其他物件来实现债权保全。

查封后，对于已建成的物件，建议投资者通过诉讼撤销恶意的转移登记以实现过户。对于未建成的则无法主张过户，只能通过解除合同来收回投资款。

要求过户（继续履行合同）和要求退款（解除合同）的优缺点对比如下：