简析“蛋壳公寓事件”背后的法律关系
发布时间：2020-12-02 来源于：广东广信君达律师事务所
引 言
近日，“蛋壳公寓事件”在新闻、微博上掀起了轩然大波，接二连三地传出蛋壳公寓房间断网、拖欠房东租金及合作伙伴账款的消息。2020年，受新冠疫情冲击和长租公寓市场激烈竞争的影响，蛋壳公寓入住率呈下降趋势，导致租金收入下降，不得不降价甚至以“零押金”噱头吸引租户，逐渐深陷流动性危机。蛋壳公寓作为一家上市企业，断网、拖欠账款、租金背后的原因究竟是什么？
蛋壳长租公寓合同涉及到蛋壳、房东、租客、银行四个合同关系，蛋壳在系列合同中处于主导地位。由于涉案合同相对方众多，当资金链出现问题时，原本流动的商业模型形成“死结”，房东能否以未收到租金为由，解除和蛋壳公寓的合同，要求租客搬离房屋？笔者将对此问题进行法律分析。
一、房东与蛋壳公寓的法律关系如何界定？
房东与蛋壳公寓签订《财产委托管理服务合同》，根据此合同，“就房屋出租委托代理”“委托权限”“甲方将房屋独家委托乙方全权代理出租”等关键性条款可以明确看出，房东和蛋壳之间的法律关系为委托代理关系，而非租赁关系，相应委托权限包括：1.代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；2.代甲方与承租人签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件（包括各类协议性文件）；3.代甲方为房屋配置家具家电及装修装饰；4.代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，并开具相应票据；5.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，代为追究违约责任；6.如承租人有欠缴租金等违约行为或侵权行为，协助甲方提起诉讼；7.其他与房屋租赁相关的事宜。
蛋壳取得房东授权，代为管理房屋，在收取租金的同时赚取一定的管理服务费。蛋壳本身不是承租人，也无权以自己的名义向他人出租房东的房屋。
这个法律关系隐含的法律规定有：
（1）《民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
（2）《合同法》第三百九十六条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
（3）《民法典》（未生效，2021年1月1日生效）
第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
第九百一十九条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第九百二十五条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第九百二十六条：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
二、蛋壳以疫情不可抗力为由拒绝向房东付款的行为是否成立？
房东和蛋壳之间虽然对不可抗力进行了约定。但不可抗力需要能够阻碍履约才构成蛋壳停止向房东支付款项的理由。合同的解除条款规定：1.经甲乙双方协商一致，或符合法定解除情形的，可以解除本合同;2.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任。不可抗力是指甲乙双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免并无法克服的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务,包括但不限于政府行为、自然灾害、战争、政府有关部门规定的任何其他类似事件。根据房东委托蛋壳与承租人签订的合同来看，占有相当大比例的承租人在签订合同时已支付租金：如半年付、年付等。蛋壳提前收取租金，房东与蛋壳的财产委托管理服务合同不存在不能履行的情况，结合蛋壳在合同中代理人的身份，则其无法以疫情系不可抗力为由拒绝向房东支付代为收取的租金。因此，不属于不可抗力中“不能预见、不能避免和不能克服”的情况。笔者认为，蛋壳单方以不可抗力拒付租金的理由于法无据，且蛋壳在未经房东同意的情况下“慷他人之慨”，侵犯房东合法权益，于理无依。
三、房东与租客成立房屋租赁合同法律关系
蛋壳与租客签订《房屋代理租赁合同》，约定产权委托方即房东为出租方，蛋壳为房屋代管机构，租客为承租方。通过对比，房东和蛋壳签订的《财产管理服务合同》与租客和蛋壳签订的《房屋代理租赁合同》部分条款发生冲突。比如合同解除条款，《财产管理服务合同》中约定如果房东未收到租金，有权单方解除其与蛋壳公寓的合同，但解除合同后涉及房屋收回问题，而租客和蛋壳公寓签订的《房屋代理租赁合同》并未涉及房东收回房屋条款。这时，房东是否有权直接收回房屋？房东与蛋壳公寓成立委托合同法律关系，房东与租客之间成立房屋租赁合同法律关系，房东单方解除与蛋壳公寓的合同，无法解除与租客之间的房屋租赁合同，无权收回房屋，但其基于委托代理关系，可以向受托人蛋壳公寓主张权利。如前所述，在房东和租客直接构成租赁合同法律关系的情况下，既然租客已经按照合同约定将租金交给代理人蛋壳，房东可以向受托人蛋壳主张其合法权利，追偿其损失。
四、租客与微众银行成立借贷合同法律关系
租客与微众银行（简称“银行”）签订租金贷款合同，并将所借的资金全额支付给蛋壳。由此，租客和银行形成资金借贷法律关系。按合同规定，租客借贷的资金只能用于支付房租，且银行是一次性把资金支付给蛋壳，此行为称为“租金贷”。租金贷属于小额消费信贷产品，租客（借款人）须按照合同要求分期还本利息，若出现逾期将被处以罚息并影响个人征信。可见，上述法律关系分析中蛋壳为贷款合同缔约双方提供的缔约机会和平台媒介，银行和蛋壳之间实质是一种互惠关系，即使蛋壳出现“暴雷”事件，但租客与银行签订的贷款合同依然有效，租客仍要按期还本利息，否则将影响个人征信。
五、寄 语
蛋壳的单方行为导致房东、租客、银行利益均受损害的局面是大家都不想看到的，希望该事件在各方的积极介入和干预下最终能够得到妥善的解决。
返回列表页
流量统计代码
