商业地产开发的商业综合体，主要目标是用于商业出租经营，一般有多种规划用途的物业和经营业态，如商场、商铺、广场、车辆人行通道、公共区域、公寓、写字楼、停车场、天台等物业或设施，以及与外部道路设施相连接区域等。商场的经营业态会有餐饮、医药、服装、贵重首饰、美容、体育等。对于商场和商户、承租户的管理，出租方一般都会聘请专业的物业管理公司对物业进行管理，物业公司对聘请方承担委托管理合同的义务，履行管理的职责，但对于物业出租的民事法律关系，包括配套的公共设施设备使用的责任主体，系由出租方与承租方之间发生，根据《民法典》第一千二百五十二条第二款规定“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。”以及第一千二百五十三条规定“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”出租方对物业本身的安全性、使用合法性负有法律责任，因此出租方不仅需要对承租方承担出租合同的民事义务，还需要确保物业使用的合法状态，并对其的“不作为”承担法律责任。

笔者认为，商业地产的出租方在出租经营中的法律风险是绝不能忽视的，根据实务经验，总结如下十条重要法律风险，以期实务工作有所裨益。

一、未办理消防验收的出租物业，不得投入使用

根据《消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。对于商业地产的开发商而言，其开发经营的商业物业和配套公共设施（简称“出租物业”），如商场、商铺、广场、公寓、写字楼等及公共区域、设施，均须符合《消防法》规定，如出租方因违反消防管理法规，与承租方的出租合同可能因违反《消防法》无效，还需承担行政责任，造成重大事故灾难的，或构成刑责。

二、出租物业须取得《建设工程规划许可证》等各项批文，方可投入出租使用

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，出租物业至少需要取得建设工程规划许可证或经相关政府部门批准建设，否则租赁合同可能因标的物不合法而无效。对于大型的商业物业而言，仅仅取得建设工程规划许可证是不够的，还需要取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程开业许可证，以及须取得工程竣工验收备案等审批文件，故商业物业出租须全面取得合法使用的各项政府批文，方可将物业投入使用。

三、出租方须承担出租物业的日常维修义务

对于出租物业的维修，如果租赁双方当事人有约定的，按照约定办理；对出租物业的维修没有约定的，一般就是由出租方承担维修责任，因此产生的费用也应该由出租方或业主承担，如出租方未及时对出租物业进行修缮，或者拒绝维修，致使出租物业发生安全性事故，如火灾、倒塌、水淹等，造成财产损失、人身伤害的，出租方需承担赔偿责任，严重的还需承担行政或刑事责任。

四、出租物业发生盗抢、失火，何种情况出租方须担责？

商业物业的租客或者流动人员，在物业区域内发生被盗、被抢等刑事案件，或者物业发生失火导致人员财产损失的，出租方或管理方在何种情况下须承担责任？如证明被盗抢案，与出租方或管理方提供的设施等本身存在安全隐患，或者在安全方面有重大安全疏漏过错而使犯罪分子轻易实施犯罪的，则出租方或管理方需要承担相关责任；对于出租物业发生失火，例如管理维护电路设施不当失火，或出租方或管理方员工的故意或过失行为造成，则应承担民事、行政责任，造成重大人员、财产损失的，相关负责人还可能构成刑事责任。

五、出租物业内意外事件致伤致死，出租方何种情况须担责？

存在以下情形之一的，出租方需承担相应的法律责任：

（一）未尽到安全保障义务

1.出租方将不具备规划条件的物业改变使用功能；

2.物业通风、消防、煤气等安全设施损害未及时维修；

3.发生自然灾害未采取安全防护措施，如台风、水浸；

4.未提供符合安全条件物业设施，等等。

（二）未尽到告知、提醒义务

出租人应将出租房屋、公共设施、设备的使用方法、注意事项提前告知承租人，以免发生摔倒、碰撞等意外。

（三）未尽监督、管理义务

出租方应定时检查物业设施设备的状态，及时维修、更换、警示；发现有不当安装、改造、使用情形应制止，并督促责任人改正。

注：出租方履行了告知提醒、安全保障、管理等义务，在物业内发的损害事件，由承租方或责任人承担；但因自身原因（如突发疾病）导致事故发生，或个人故意行为（如自杀、斗殴、吸毒等）除外。

六、明知利用物业进行犯罪活动不制止，出租方承担责任

根据《治安管理处罚法》第五十七条“房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。”如果出租方发现有犯罪活动，负有向公安机关举报的法律责任，犯罪活动不仅包括暴力犯罪，还包括软性的商业犯罪活动，比如生产销售伪劣产品、生产销售假药、生产、销售不符合标准的医用器材罪生产、销售不符合卫生标准的化妆品罪、传销、集资诈骗，非法经营“医美”、侵犯知识产权的犯罪行为等。由于商业犯罪存在隐蔽性，法规对出租方责任限定“明知”，但如存在“应当知道”“重大过失”主观故意的，并且造成严重后果的，亦可能出租方的法定代表人或直接负责人承担行政或刑事责任。

七、承租方将物业用于制售或经营侵犯商标专用权的产品，出租方提供便利条件或经营场所的，承担连带责任

根据《商标法》第五十七条规定，故意为侵犯他人商标专用权行为提供便利条件，帮助他人实施侵犯商标专用权行为的，属于侵犯注册商标专用权。《商标法实施条例》第七十五条对提供便利条件作出了明确解释，包括为侵犯他人商标专用权提供仓储、运输、邮寄、印制、隐匿、经营场所、网络商品交易平台等。提请注意的是主观上须存在“故意”，即“故意”为侵犯商标提供便利条件，比如明知是生产、经营假冒的品牌，或“应当知道”是假冒品牌，如某些傍大款山寨品牌，“笑哈哈”矿泉水、“九个核桃”饮料、“啃得基”汉堡等，在文化领域中特别要注意，某些视频、音频或书籍等很容易构成侵犯著作权，要积极配合“打假”，防范形成大规模制假售假市场。

八、承租方将物业用于未经许可或违法的食品生产经营，出租方承担连带责任

根据《食品安全法》第一百二十二条的规定，未取得食品生产经营许可从事食品生产经营活动，或者未取得食品添加剂生产许可从事食品添加剂生产活动的，由县级以上人民政府食品药品监督管理部门处罚。明知从事前款规定的违法行为，仍为其提供生产经营场所或者其他条件的，由县级以上人民政府食品药品监督管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处5万元以上10万元以下罚款；使消费者的合法权益受到损害的，应当与食品、食品添加剂生产经营者承担连带责任。因此，对于经营餐饮、食品或添加剂的企业，要特别注意，要核查其经营的资质证明材料，并要经常例行和日常检查，防范其在经营过程中出现违法行为，以免造成严重的食品安全事故。

九、承租方将物业用于传销活动，出租方担责

根据《禁止传销条例》第二十六条的规定，为传销行为提供经营场所、培训场所、货源、保管、仓储等条件的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，处5万元以上50万元以下的罚款。传销是严重危害社会的违法行为，尤其某些对人员进行拘禁、采取暴力行为的传销活动，依法应严厉清理，但是传销行为采取多样掩饰和变相手段，如利用化妆品、生活用品、医疗美容、建设项目等销售进行掩盖，使人难以判断其行为的合法性。因此，出租方在审查承租人之时，对于没有经营资质、没有实体产业，依靠所谓办学、拉人头、搞培训等方式来收费入会费、加盟费、学费等企业，要特别谨慎。

十、承租方将物业用于无照经营的，出租方担责

根据《无照经营查处取缔办法》第十五条的规定，知道或者应当知道属于本办法规定的无照经营行为而为其提供生产经营场所、运输、保管、仓储等条件的，由工商行政管理部门责令立即停止违法行为，没收违法所得，并处2万元以下的罚款；为危害人体健康、存在重大安全隐患、威胁公共安全、破坏环境资源的无照经营行为提供生产经营场所、运输、保管、仓储等条件的，并处5万元以上50万元以下的罚款。因此，出租方或经营者在招租之时，务必要求承租方提供经营的营业执照、特殊行业的经营资质、相关证明材料的原件进行审核、留存备案，对于存在安全性、污染性、影响健康的经营行为，如食品药品经营生产企业，要求其实际控制人提供连带责任的担保。

综上所述，出租方在出租经营过程中，要注意核实承租人的公司主体资料、经营资质证明文件、商业信誉等基本情况，要排除列为失信名单、涉嫌违法犯罪、缺乏商业信誉和实力的承租人，引进优质知名企业，谨慎签订出租合同，在经营过程中还需要定期、不定期查看承租人经营情况，定期维修物业和设施的状况，对公共区域进行提示或安全防护，监督物业管理公司尽职工作，对突发自然灾害或意外事件要及时预警及采取保障措施，积极贯彻政府对疫情防护的政令和其他规定，针对涉及商标著作权专利权、餐饮食品药品、医疗美容等特殊行业，注意审查经营资质和经营过程是否守法，出租方需保持高度警惕，“防患于未然”，保障物业稳健合法经营。