一、案例提要

在城镇化快速发展和征地拆迁补偿款标准不断提高的背景下，越来越多的城镇居民通过购买农村宅基地、农民住宅或小产权房等获利，或者通过与村民合资建房等名义，间接取得宅基地使用权的方式谋利，该等行为违反了相关法律规定。本文通过检索案例和法律法规，对经典案例进行剖析，以探讨涉及宅基地使用权的房屋买卖合同纠纷的裁判思路以及藉此文发表陋见，供各界同仁探讨及雅正。

二、司法现状

笔者在威科先行检索“房屋买卖合同纠纷”“宅基地使用权”关键词，共检索出裁判文书12656条结果，其中，北京地区的案件数最多，为2575件，山东地区次之，为1218件，浙江地区为884件，广东、江苏与上海地区案件数相近，可见，北京地区的案件数远远超于其他地区。

最近5年的案件数达到7701件。其中，2018年全国案件数为1721件，2019年为1883件，2020年为1741件，2021年为1140件，自2019年起，近年来的案件有减少的趋势。

在审理法院级别方面，66.45%的案子由基层法院审理完毕，33.26%经过中级人民法院审理，仅有0.29%经过高级人民法院审理。

在裁判结果方面，一审全部或部分支持的案件数占到54.29%，一审驳回全部诉讼请求的案件数比例为8.01%，二审维持原判的比例为27.06%，二审改判的比例为4.9%。

三、案例分析

1.案件名：(2015)房民初字第02267号

原告崔某芹与被告赵某平农村房屋买卖合同纠纷一审案

基本案情：1993年5月13日，某村村民委员会批给崔某芹位于某号宅基地

2000年7月10日，崔某芹与赵某平签订房屋买卖协议，将案涉房屋及宅院以105 000元的价款卖给赵某平。协议签订后，赵某平交付购房款，崔某芹交付房屋及宅院。赵某平购买房屋后并未到县级以上土地管理部门办理宅基地变更登记手续。

1996年10月23日，赵某平将户口从某村迁入某号。崔某芹原系某村农民户口，1991年转为居民户口。

2013年12月16日，赵某平与某村村民委员会签订某协议，某村村民委员会应支付赵某平拆迁补偿款713 911元，其中应安置建筑面积160平方米。同日，赵某平与某村村委会签订某补充协议书，某村村委会支付赵某平款项共计126 688元。

2014年1月21日，赵某平与某公司签订某认购协议书，回迁安置（建筑）面积160平方米。

经法院向某村书记刘某调查，赵某平系某村外迁户，不属于某村集体经济组织成员。

原告诉讼请求为：1.依法判令原被告签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令被告支付原告宅基地区位补偿价款20万元；3.依法判令被告给付原告获得的拆迁补偿协议中宅基地补偿应安置建筑面积80平方米；4.诉讼费由被告负担。

争议焦点：1.村外迁户人员是否属于迁入村集体经济组织成员，是否有权获得或交易宅基地使用权；2.房屋买卖合同是否无效；3.合同无效后的财产如何处置。

判决要旨：崔某芹与赵某平于2000年7月10日签订房屋买卖协议时，赵某平不属于某村集体经济组织成员，虽被告及其家人已经将户口迁入某村，但根据某村村委会出具的证明，赵某平至今仍不属于某村集体经济组织成员，且涉诉宅院亦未经县级人民政府土地行政管理部门变更登记为赵某平，其无权享有案涉房屋宅基地使用权，故崔某芹要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。

崔某芹与赵某平之间的房屋买卖合同无效，赵某平应返还崔某芹房屋，赵某平购买某号宅院后一直由其居住、使用争议房屋，现争议房屋已拆迁。赵某平与某村村委会签订拆迁补偿协议，取得拆迁补偿款。拆迁补偿款中有崔某芹的份额，故崔某芹对的有权要求分割。

赵某平因非某村集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权，故某号宅院拆迁补偿款中宅基地区位补偿款，崔某芹有权主张分割。崔某芹将房屋卖与非集体经济组织成员的赵某平，对造成合同无效应承担主要责任。

应安置建筑面积160平方米是基于某号宅院宅基地面积确定，针对的安置对象是特定的，应为房屋的所有权人和宅基地使用权人。崔某芹与赵某平之间房屋买卖合同无效，崔某芹应为某号宅基地使用权人。

判决结果：一、原告崔某芹与被告赵某平于2000年7月10日签订的房屋买卖合同无效。二、被告赵某平于本判决生效后十日内给付原告崔某芹拆迁补偿款中的宅基地区位补偿款9万元。三、驳回原告崔某芹的其他诉讼请求。

案件名：(2015)二中民终字第11521号

赵某平与崔某芹农村房屋买卖合同纠纷二审案

判决要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。崔某芹与赵某平于2000年7月10日签订房屋买卖协议时，赵某平虽然已经将户口迁入东街村，但赵某平并未提交充分证据证明其具有东街村集体组织成员资格。因此原审法院认定双方签订的房屋买卖协议无效，并无不当，本院予以确认。原审法院考虑到合同无效的主要责任在于崔某芹，关于宅基地区位补偿款的数额，为了平衡买卖双方的利益，结合买卖双方的过错程度，酌情确定为9万元，并无不当，本院亦予以确认。

判决结果：驳回上诉，维持原判。

律师解读：

根据我国相关法律法规，农村宅基地是指农村集体经济组织成员经依法批准（或合法使用）建设住宅占用的农村集体土地。宅基地使用权人依法对其享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋的买卖与出卖人、买受人的身份相关，任一方非农村集体经济组织成员，此房屋买卖合同为无效，无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，结合本案，一方当事人已迁户，但未经村委会认定，仍不属于村集体经济组织成员，无权获得宅基地使用权。笔者建议，在农村联姻中，婚后的户口迁移应明确，并到村委会及相关户籍部门进行登记，落实农村集体经济组织成员的身份，避免无法享有农村集体经济组织成员的相关权利。此外，在现今“农村宅基地大确权”的背景下，作为农村集体经济组织成员，依法取得的农村宅基地，应当及时办理宅基地使用权登记，依法登记的宅基地使用权才受法律保护。

2.案件名：(2012)港民初字第0555号

丁某军诉徐某燕等城镇居民购买农民住宅合同被认定无效判令返还一审案

基本案情：2008年，被告徐某燕和其丈夫金某和（甲方，现已去世）与原告丁某军（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方。

2008年8月中旬，金某和向丁某军交付了涉案房屋后，丁某军开始对涉案房屋进行装修，装修完工后搬进去居住，后丁某军因故搬离该房，该房屋一直闲置至今。丁某军共向徐某燕夫妻俩支付购房款97700元。

因为金某和向丁某军出具的收条丢失，2010年2月3日，徐某燕重新向丁某军的代理人于洪琴出具了收条。

2011年12月19日，原告丁某军通过律师向被告徐某燕送达了律师函一份，要求被告返还购房款10万元及利息，三日内未全额支付即通过司法程序处理。

徐某燕收到该律师函后亦没有向原告返还购房款，丁某军因而诉至法院，诉讼请求为：1.依法判决原告与被告签订的买卖合同无效；2.判决被告返还原告购房款10万元并支付从2008年8月30日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息、赔偿装潢损失56862元；3.承担本案的诉讼费用。

被告提出反诉，诉讼请求为：1.判决丁某军给付房屋租金10. 7万元；2.赔偿装修损失3万元，给付水电费1000元；3.承担本案的诉讼费用。

争议焦点：《房屋买卖合同》是否有效。

判决要旨：本案争议的房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅，丁某军作为城镇居民和徐某燕夫妻签订的关于涉案房屋买卖的合同违反了国家法律和政策的规定，该合同为无效合同，故对丁某军要求确认合同无效的诉求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据上述法律规定，丁某军应当向徐某燕、金某和返还涉案房屋，徐某燕、金某和向丁某军返还已经收取的购房款97700元及按照物价部门估价确定的丁某军对涉案房屋的投入即装修款34758元。《中华人民共和国合同法》第五十八条还规定，合同无效后，有过错的一方应当赔付对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告签订的合同违反国家法律和政策而无效，双方均有过错，因而双方应当各自承担对方因此而遭受的损失。

判决结果：一、原告丁某军和被告徐某燕、金某和（已故）签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告徐某燕于本判决生效之日起十日内返还原告丁某军购房款97700元和装潢款34758元，徐某燕不能返还部分由被告金某先、金某朵、徐某燕、陆某珍在继承金某和遗产的范围内返还。三、被告徐某燕于本判决生效之日起十日内给付原告丁某军自2008年8月30日起至本判决确定的履行期限止之日止以97700元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出的利息的一半，徐某燕不能给付部分由被告陆某珍、金某先、金某朵、徐某燕在继承金某和遗产的范围内承担。四、反诉被告丁某军于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐某燕房屋租金40750元。五、驳回反诉原告徐某燕要求反诉被告丁某军赔偿其装潢投入30000元以及代垫水电费1000元的诉讼请求。

案件名：(2013)连民终字第0453号

上诉人徐某燕等诉被上诉人丁某军城镇居民购买农民住宅合同被认定无效判令返还二审案

判决要旨：本案中，争议的房屋土地使用权为集体土地，丁某军作为城镇居民购买徐某燕夫妻房屋，双方签订的《房屋买卖合同》违反了国家法律和政策规定，合同为无效合同。对于该无效合同，当事人双方均有过错，应当各自承担相应的责任。一审判决上诉人返还购房款97700元及50％的利息、34758元装潢款，并无不当。丁某军赔偿徐某燕房屋租金的一半，即40750元，亦无不当。徐某燕等上诉认为丁某军应承担合同无效的全部过错，没有事实依据，该上诉理由，法院不予采纳。

判决结果：驳回上诉，维持原判。

律师解读：

我国《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》（现已被《中华人民共和国民法典》废止）均规定，城镇居民无权取得农民宅基地使用权。故城镇居民购买农村居民宅基地上的房屋，应认定为无效。购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，结合本案，在宅基地上的房屋交易过程中，因买家非适格的买受人，导致房屋买卖合同无效。笔者建议，农村居民在出售宅基地上的房屋时，应尽审慎义务，了解买受人的身份，如非本村村民且不满足“一户一宅”的条件下，即非适格买受人。城镇居民应知悉相关法律法规，无权购买农村居民宅基地上的房屋，签订的房屋买卖合同因违反法律法规等强制性规定而无效。各方均应知悉相关法律风险，避免因合同无效而产生经济损失。

3.案件名：(2014)粤高法审监民提字第52号

张某斌因与被申诉人周某玲其他房屋纠纷

基本案情：2000年8月29日，周某玲及李某宝与冼某龙签订一份《合同书》，约定由周某玲及李某宝提供合法的土地使用权，冼某龙提供全部建设资金，双方合作建设住宅楼宇。

2005年3月6日，朱某城与冼某龙签订一份《协议书》，约定自2005年2月2日起，乙方（冼某龙）将其拥有某房屋的使用权转移给甲方（朱某城），乙方根据原房屋合同书所享有的权利义务一并转移给甲方，即视为乙方已支付货款1200000元，甲方承担该房屋此后的一切风险责任。

同日，朱某城与张某斌亦签订一份《协议书》，约定冼某龙将某房屋以1200000元抵债给甲方（朱某城）。甲方现将从冼某龙处抵债过来的该房屋权利全部无偿转让给乙方（张某斌）。自2005年2月2日起，甲方对该房屋的全部权利义务及依据深圳市天元律师事务所见证的2000年8月29日与李某宝、周某玲签订的合同书所有的权利义务全部无偿转让给乙方。

2005年3月31日，张某斌与周某玲签订一份《委托管理合同》，约定甲方（张某斌）委托乙方（周某玲）对案涉房屋予以管理。

张某斌诉求请求为：1.周某玲向张某斌交付自2009年9月至向张某斌办理交接之日的租金（自2009年9月暂计至2010年5月为99000元，以后计算至周某玲向张某斌办理交接之日）；2.周某玲向张某斌移交代为管理的租赁合同、租户身份资料、税费票据等所有材料以及押金，并通知租户；3.周某玲承担本案诉讼费用。

争议焦点：朱某城与张某斌签订的《协议书》的效力问题。

判决要旨：虽然朱某城与张某斌签订的《协议书》载明朱某城向张某斌转让的是案涉房屋“使用权”，但根据该协议的具体内容及其实际履行情况，朱某城与张某斌签订的《协议书》实际上是将该房的整体权利一并转让，具有转让案涉房屋的性质。本案无证据证明张某斌符合受让案涉房屋的条件。故原二审判决认定朱某城与张某斌签订的《协议书》实质是房屋转让协议，该《协议书》因违反了法律禁止性规定而无效，并无不当。张某斌若因该协议无效而遭受了经济损失，其可通过另案起诉解决。

判决结果：

一审法院：一、周某玲应于本判决生效之日起十日内向张某斌支付租金99000元；二、驳回张某斌的其他诉讼请求。

二审法院：撤销一审判决；驳回张某斌的诉讼请求。

再审法院：维持二审判决。

律师解读：

根据房地一体的不动产处分原则，宅基地使用权不得转让给城镇居民及非本村村民，宅基地上建设的房屋亦不得转让给城镇居民及非本村村民，因此涉及到转让宅基地所有权、宅基地使用权、宅基地上建设房屋的转让等行为，均因违反了法律法规等强制性规定而无效。

因此，结合本案，利害关系人之间的协议因牵涉到“宅基地上建设房屋的转让”而无效，协议无效导致了权益受损。笔者建议在签订涉及到“宅基地”等问题的协议均应提高警惕，关注潜在的法律风险，避免因协议内容违反了法律法规等强制性规定而无效，进而导致了权益受损，引发不必要的诉累。

作者简介

杨超男 合伙人

执业证号：14401201410064819

专业领域：公司治理与风险防控、民商事诉讼、船舶建造与买卖、国际货物买卖

暨南大学/柏林自由大学法学博士。

梁铠麒 专职律师

执业证号：14401202110306097

专业领域：民商事诉讼、公司治理及合规管理、股权投资与并购、融资担保业务

华南师范大学学士，高级企业合规师。

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