摘要

目前，房地产市场发展处于下行趋势，房地产企业“爆雷”新闻频出，网络频繁出现“购房者掏空六个钱包，买出个烂尾楼”“房地产烂尾，小业主搬砖自救”“房地产烂尾，购房者集体强制停贷”等负面报道。如何治理和解决“烂尾”项目，是房地产领域内一项极其复杂的难症，也是政府亟待解决的城市治理难题。因“烂尾项目”资不抵债、债务关系纠结、司法执行叠加、建设手续失效、行政处罚等关系形成难以解决的症结，有些项目即便进行破产清算，也难以实施项目拍卖。针对这些问题，笔者根据经办大湾区内的一宗典型的房地产“烂尾”项目，探索“巧用民事诉讼的新措施，化解项目多种困境”的新路径，通过运用新的诉讼法律手段，加快解决法律关系的争议，以达到尽快盘活项目的目标。

一、案件简介

A公司（原告）与B公司（被告）签署《珠海市某小区合作开发房地产协议书》《补充协议》，约定合作开发位于珠海某区的房地产项目。A公司出地，B公司出资，双方约定B公司于某年某月前建设竣工，并交付给A公司一栋高24层的中档装修标准的办公写字楼。如逾期，则应承担延迟交楼的经济损失赔偿。项目其他建设面积则由B公司享有所有权，并有权自行对外销售。签订合同之后，A公司将涉案项目开发建设用地移交B公司开发建设，与第三人成立项目公司C开发建设。之后，A公司与C公司又签订《补充协议》，约定B公司向A公司交付办公写字楼的合同义务由C公司承担，C公司在此之前将其所属分配的建筑面积（主要为商场、住宅规划面积）建设完成并向社会全部售出。由于C公司的老板梁某与A公司产生纠纷，C公司未再对办公写字楼进行建设。该楼工程除主体完成之外，外墙、内部装修、水电系统、电梯、消防等项目均未达合同验收标准，虽A公司一再催促其按约交楼，但是C公司未再建设，以各种理由拒绝完工，拖延数年后才发现C公司已经人去楼空。办公写字楼由于不具备使用条件未交付验收，一直“烂尾”荒芜至今，C公司其后也被吊销营业执照，未清算、未破产。

由于C公司已经失去履约能力，为尽快启动该楼“盘活”工作，完成该楼的后续建设、交付工作，减少该楼的空置损失，A公司以C公司未按约履行合同义务为由，向某法院诉请C公司承担违约赔偿责任，请求法院先行裁决A代为建设、收楼，由C公司承担代为续建费用和相关损失等。

A公司主张：

（一）由于C公司未按约交楼，为防止损失继续扩大，A公司请求法院先行判决由A公司自行建设、交楼、垫资续建，C公司承担续建费用。

（二）C公司未按约支付违约金，应按约定应向A公司支付逾期交楼违约金，直至A公司续建完成并交楼。为此，请求判令C公司支付逾期交楼违约金、代为建设期间无法正常使用的损失赔偿金，先行判决由A公司按现状接收办公写字楼，及以其名义履行项目建设、交付工作，判令C公司支付代为履行的续建费用以及承担延迟交楼的违约金等。

法院经审理认为：

（一）有关代为履行为、续建费用的问题

法院受理本案后，基于物尽其用、及时减损原则，为全而保护当事人权益，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第162条关于“在诉讼中遇有需要停止侵害、排除妨碍、消除危险的情况时，人民法院可以根据当事人的申请或者依职权先行作出裁定”的规定，并参照《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第五百零三条“被执行偿履行生效法律文书确定的行为义务，该义务可由他人完成的，人民法院可以选定代履行人；法律、行政法规对履行该行为义务有资格限制的，应当从有资格的人中选定。必要时，可以通过招标的方式确定代履行人。申请执行人可以在符合条件的人中推荐代履行人，也可以申请自己代为履行，是否准许，由人民法院决定。”以先行裁定的方式确定了A公司按现状收楼的状态，同时准许A公司以自己名义依法依规完成该楼宇后续的建设、验收工作。

而A公司因此产生的后续建设等费用，属于代履行费用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零四条的规定，代履行费用的数额由人民法院根据案件具体情况确定，并由被执行人在指定期限内预先支付，A公司基于代履行行为所产生后续建设、验收工作的合理费用，依法应由C公司负担。基于减少当事人诉累、尽快解决纠纷的考虑，法院认为，可以根据现有证据及事实来确定并支持A公司主张的合理部分的续建费用。

（二）A公司主张的逾期交楼违约金问题

根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，当事人应当依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据前案生效判决的认定及涉案合同的约定，C公司负有完成涉案办公写字楼的建设、验收工作。

该院经审理作出《民事裁定书》，裁决A公司按现状接收办公写字楼，该楼后续建设、交付工作由A公司依法进行，该裁定一经做出，立即执行。

该院又在查明相关事实的基础之上作出判决，判决C公司向A公司支付逾期交楼违约金，赔偿A公司在代建期内无法正常使用房屋的损失赔偿金，以及由C公司承担代建费用等内容，该案判决已经生效。

二、争议焦点

（一）关于先行裁决的问题

本案C公司已被吊销，不具有继续履行合同的能力。因此，如何尽快收楼建设完成并交付使用，是委托人当务之急，也是本案急需解决的问题，A公司提出按现状收楼，以自己名义代为履行完成建设和交付工作，适用“先行判决”或“先行裁决”主张能否得法院支持？

（二）关于未来代建费用的问题

如果先行裁决能得到法院支持，那么A公司未来所支出的代建费用，是否应由C公司立即承担？但是未来支付款项仍具有不确定性、现亦未发生，法院能否支持具体的代建费用的主张？

三、律师评析

（一）本案通过民事诉讼的“新”措施方式，化解“烂尾”项目存在的多重法律关系困境

由于本项目长期烂尾无法交付，造成A公司重大的经济损失，而且损失在持续扩大；长期烂尾还造成城市景观、功能等破坏和市场生产资源的重大浪费。为尽快恢复建设，追究违约方的损失，根据《民事诉讼法》第一百五十三条的规定“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”和《民法典》第五百八十一条规定“当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。”，法院经审查并同意以先行“裁定”方式支持了诉请（注：人民法院适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第162条规定，笔者认为亦可援引民事诉讼法第一百五十四条）裁定“立即执行”。虽然上述规定并非“新”诉讼规定，但在司法实践中比较少见适用于房地产烂尾项目，本案以该措施解决问题，属于“新”成功案例。

本案探索了解决“烂尾”项目无法继续建设的新路径：当事人可以通过人民法院“先行判决”“先行裁定”的方式，先行排除其他法律关系的纠结和阻碍，取得人民法院具有法律效力的裁决，尽快恢复建设、完成交楼验收工作。先解决该楼的建设问题，建设完成之后项目具备使用功能，则可投入使用、经营，取得收入来源，也能帮助解决债务和资金问题。代为建设的产生的资金和费用由违约方来承担；在诉讼过程中可以聘请公证机关固定该楼的现状，聘请房地产质量和工程鉴定、评估机构对该工程的质量安全修复、建设费用、建设期限进行鉴定和评估，再由人民法院根据实际案情进行判决，确定代建费用总额和代建期间等事务，并且对责任方的违约责任，根据合同约定和法律规定进行判决。本案法官采取“先行裁定”新措施，支持烂尾项目建设，从减少当事人诉累、尽快解决纠纷的考虑，支持合理部分的续建费用。

（二）对解决房地产“烂尾”项目共性特征的分析

1.要充分认识“烂尾楼”案情的复杂性和高难度

烂尾项目一般具有历史性，工程项目长期停止，并且无法通过正常程序将该项目盘活。导致工程项目停止的主要原因包括建设方资金断链，由于建设方无力继续建设和支付工程施工方的工资，或者无法向小业主交付房屋，而导致各种诉讼查封、强制执行拍卖。在该过程中，建设工程长期拖延，导致规划建设手续等过期失效，建设方项目公司破产或被吊销营业执行，“烂尾”项目转让等情形，使得项目常常深陷诉讼纠纷、多轮司法查封，或负多宗执行案件，甚至存在国土、税务、工商或环保等行政处罚等问题。另外，在“烂尾”项目中，用地、规划、建设等手续存在各种缺陷，如不具备国土证，规划建设等审批手续过期失效，烂尾工程拆除重建安全、环保等问题；烂尾楼由于历史原因，形成法律关系和利益的纠结，逐渐无法解决，因此，要充分认识案情的复杂性和高难度。

2.收购和解决烂尾项目，实务中要防控法律风险

烂尾楼一般体量比较庞大，涉及利益方众多，经济利益较大，在处理烂尾楼项目时，会遇到各种困难。笔者根据多年从业经验，对收购烂尾项目的直接收购、通过第三平台拍卖、资产包获得土地，或通过项目股权收购、合作共建、垫资建设等方面，总经如下务实对策：

（1）法律和财务尽职调查，掌握用地/项目的全部资料和情况。但须注意的是，即使通过专业机构尽职调查，也并非能穷尽风险。

（2）直接与实际控制人谈判。尽量避免与中介机构谈判，中介机构传达的信息不一定全面、准确，和实际控制人谈判，能避免误导、走弯路；要掌握协议把控的重点，比如诉讼仲裁案件妥善处理、执行查封解封的问题，未诉债务情况、债务处理期限。

（3）把握收购资金的支付方式。以资金支付方式控制收购的流程，平衡各方的利益诉求，防止项目风险。例如，定金支付、分期付款、款项银行共管、尾款预留等，作为债务结清承诺保证金。

（4）保障中间人合法权益的同时，不得碰触法律红线，如行贿受贿等。违约可能导致新的诉讼查封，或者内部交易信息秘密泄露等情况，禁止向收购方、业主方的职员行贿或分利。

（5）掌握项目的实际控制权。在收购并购中，要变更企业的法定代表人、股东名册，掌握营业执照、印章、财务用章，有力地实际控制公司或项目。

（6）要求提供可靠担保，要求被收购方提供项目的实际控制人，或有实力的关联企业，对收购过程中可能会导致的债务风险和责任进行连带担保，以免收购前期资金投入，反而被套进新诉讼案件当中。

3.烂尾项目法律关系复杂——涉及诉讼、行政（主要涉及国土、规划、建设、权属登记部门）、执行等各项法律程序问题

烂尾项目不同于单一的民事诉讼案件，它是一个综合解决的系统工程，其中包括了建设用地规划、工程验收、工程交付、项目公司吊销、各项建设批文证书过期失效、烂尾楼涉及安全质量鉴定、工程损坏损失、继续建设工程造价鉴定和评估，建设完成之后重新办理竣工验收及确权等相关事宜；同时可能会涉及政府区域规划的调整、建设土地性质变更等或产生新的环保问题。如果是已经对外销售的商住项目，可能还会涉及到债权人和小业主群体的维权索赔及政府维稳、司法查封、拍卖执行等情形；其中，在拍卖执行程序中，又会产生执行异议程序，并涉及项目公司土地出让金是否缴足，应负税赋交纳等行政处罚问题。一些项目可能还会产生特殊问题，比如在收购过程中，新增实际控操人或股东对外借款，产生诉讼导致项目重复被查封；以及新法律和政策不再适用原来的项目的情况，如原来的建设工程项目在当前的法律法规下是违法建设。这种建设工程，无疑不能再以修复、续建或重整方式进行盘活，而是应由政府从公益和公共利益的角度推动该项目进行破产清算，清理附着在地上的建筑和整理土地、债权债务等关系，由政府国土部门收回该土地使用权，并按新的城市规划，依法规定进行利用。

四、总结

不论是律师，还是市场投资者等主体，在解决房地产“烂尾”项目时，采取民事诉讼途径解决案涉法律关系，可以主张适用“先行判决”“先行裁定”等诉讼程序，先解决局部问题，再解决全局问题。律师可以通过新的法律程序或巧用诉讼技术，以达到盘活房地产困境项目的目标。

作者简介

蒋修贤 合伙人

执业证号：14401200510397529

专注领域：城市更新、房地产与建筑工程、公司法、诉讼（含涉外）仲裁业务

毕业于中国政法大学，获法学硕士学位。任中国广州仲裁委员会仲裁员、肇庆仲裁委员会仲裁员、广东工业大学经济贸易学院特聘教授、广东华夏学院与广东华夏技工学校兼职教授、广州市国土资源和规划委员会入库法学专家、广东省工业和信息化厅入库法学专家、广州市房地产中介协会法律顾问、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会专家、广州市律师协会城市更新组委员、副组长、中国交易并购师。

吴剑良 专职律师

执业证号：14401200510754136

专注领域：房地产、建筑工程、股权并购

毕业于华东政法大学法学院，获法学学士学位。任广州市律师协会房地产专业委员会委员、广州市律师协会电子商务专业委员会委员。主要执业领域包括房地产、建筑工程、股权并购等。

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