前言

依照《土地管理法》第六十三条的规定，城镇居民不得到农村购买宅基地房屋[1]。但现实生活中，由于种种原因，城镇居民到农村购买宅基地房屋的情形显然存在。依照《民法典》第一百五十三条、第一百五十七条[2]及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条的规定[3]，出卖给城镇居民的案涉宅基地房屋买卖合同无效，买受人应当返还案涉宅基地房屋，出卖人应当返还案涉宅基地房屋价款。

但是，买受人存在案涉宅基地房屋已被拆迁而无法返还的可能，基于房屋价格上涨、货币购买力贬值，以及案涉宅基地房屋被纳入拆迁范围后产生的巨额拆迁补偿安置利益，出卖人单纯返还价款难以弥补买受人的损失，更有违普通人朴素的感情。在此情形下，如何处理买受人的房屋差价损失，就成为案涉宅基地房屋买卖合同双方共同关注的焦点。关于这个问题，不同时间阶段、不同地区法院的裁判规则存在较大差别[4]。本文基于广东相关司法政策和相似判例予以考察分析，以求抛砖引玉之效[5]。基于名称简洁和本文篇幅的考虑，本文只论述了宅基地房屋出卖给城镇居民且牵涉拆迁补偿安置利益的情形下买受人房屋差价损失的裁判规则，但是本文的相关论述对于其他非本集体经济组织成员民事主体，如其他集体经济组织成员、台港澳居民也是适用的。与此相应，本文在案例搜索时，把宅基地房屋出卖给其他非本集体经济组织成员民事主体的相似判例也归入样本予以考察分析。

一、买受人房屋差价损失概念辨析

在案涉宅基地房屋买卖合同因上述原因无效，案涉宅基地房屋拆迁补偿安置利益确定、案涉宅基地房屋未纳入拆迁范围或虽纳入拆迁范围但拆迁补偿安置利益不确定的情形下，买受人可能获得法院支持的拆迁补偿安置利益主要由以下三部分组成：

（一）实际损失，即买受人依照案涉宅基地房屋买卖合同，约定向出卖人支付购买案涉宅基地房屋的价款，支付时间一般在案涉宅基地房屋买卖合同成立前后；

（二）房屋差价损失，即买受人在案涉宅基地房屋买卖合同成立至出卖人起诉请求买受人返还案涉宅基地房屋期间，丧失另行向他人购买房屋所产生的房屋增值利益损失；更具体地讲，就是依据案涉宅基地房屋或其回迁安置住宅的现值，推算出与买受人当初支付价款的差额；

（三）与案涉宅基地房屋价值本身无关或关联度较低的其他拆迁补偿安置利益。在实务中，一般包括房屋附属物及附着物补偿、一次性搬家费、临时安置补助费、奖励款等资金支付。房屋附属物、附着物补偿，主要依据其价值确定，一次性搬家费主要对应搬家费用，临时安置补助费相当于过渡期租金，奖励款实际上是市场改造主体（不排除村（居）集体经济组织等其他主体）对被拆迁人在某一时间点之前签订拆迁补偿安置协议，并退出被拆迁物业配合拆迁的奖励。

就以上三部分价值而言，一般来讲，与案涉宅基地房屋价值本身无关，或关联度较低的其他拆迁补偿安置利益数额一般相对较少，法院主要依据该部分费用具体针对案涉宅基地房屋的权属人还是实际使用人来确定其归属。实际损失与房屋差价损失金额往往较大，但只要证据确凿，实际损失的金额及归属一般争议不大。诉讼过程中，买受人与出卖人争议最大的往往是房屋差价损失，即房屋差价损失认定方法和双方承担比例。

在牵涉拆迁补偿安置利益的案涉宅基地房屋买卖合同纠纷中，案涉宅基地房屋买卖合同双方对案涉宅基地房屋差价损失的承担，实际上转变成了双方对案涉宅基地房屋差价金额的分割。而且，双方对案涉宅基地房屋差价损失的承担比例，与对案涉宅基地房屋差价金额的分割比例相反。因为分割比例比承担比例更符合普通人的期待，本文基于广东司法政策和判例，对案涉宅基地房屋出售给城镇居民差价金额认定和分割比例两个方面予以分析，以探究案涉宅基地房屋出卖给城镇居民且牵涉拆迁补偿安置利益时，买受人房屋差价损失的裁判规则，力求提供有效的法律实务建议。

二、广东司法政策的相关规定

为公平处理房屋差价损失问题，广东省高级人民法院根据《土地管理法》和《合同法》等相关法律的规定，2017年9月12日印发了《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）（以下简称“《指引》”）。《指引》第十七条规定：“向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。”依照该规定，广东各级法院对于买受人房屋差价损失的裁判规则是“全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益”，原则上买受人与出卖人按照5：5比例分割该差价金额。

但是，依照《广东省高级人民法院关于废止部分审判业务文件的决定》（粤高法〔2020〕132号）“为切实实施民法典，保证国家法律统一正确适用”，《指引》已于2021年1月1日废止，而新的相关司法政策至今尚未印发。因此，广东的买受人房屋差价损失的相关司法政策实际上处于空白状态。不过，笔者基于广东相关判例的考察发现，《指引》第十七条规定由于与民法典并无冲突，在实际审判工作中仍然发挥着参照作用，下文所引用诸多判例可予以印证。

三、广东判例的考察[6]

参照广东相似判例，买受人房屋差价损失裁判规则的演变脉络与《指引》关联明显。在《指引》印发前，广东各级法院对相似案件的裁判规则尺度不一。主流的裁判规则是：在买受人房屋差价金额存在争议的情形下，法院摇珠确定资产评估机构。该机构基于宅基地的身份性和宅基地房屋市场流通性十分有限的现实，把宅基地使用权价值认定为具有身份性的权益，并将宅基地使用权价格和宅基地房屋价格分别评估，然后以评估得出的宅基地房屋价格减去买受人支付的宅基地房屋价款（个别情形下还有利息及其他微小费用，以下不再一一说明）的差额作为案涉宅基地房屋的差价金额（当差价金额为负数或零时按零处理），由出卖人全部承担，全部判归买受人[7]。假如起诉时案涉宅基地房屋已被拆除不具备评估条件，基于宅基地房屋价值与房屋拆迁补偿款之间的转换性，法院更倾向于依据拆迁补偿安置协议计算的案涉宅基地房屋回迁安置权益金额减去买受人支付的价款，作为案涉宅基地房屋的差价金额，由出卖人全部承担[8]。在此情形下，买受人与出卖人的分割比例实际上是10:0。依照这两种计算方法，无论宅基地房屋现值还是差价金额往往都比较低，虽然买受人可以得到全部差价金额，但差价金额本身并不高，不利于充分保障宅基地房屋买受人的权益[9]。

这一时期非主流的裁判规则还有以下类型：

（一）将案涉宅基地价格和宅基地房屋价格之和减去买受人支付的价款作为房屋差价金额，按照7:3的比例在买受人与出卖人之间分割[10]。这种裁判规则，应该是参照了上海市高级人民法院印发的《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）》（沪高法民—[2004]4号）的规定（见注释4）；

（二）通过民事判决将案涉宅基地房屋确权给买受人，由买受人作为权属人与拆迁单位协商补偿事宜[11]。该裁判规则实际上依照拆迁补偿安置协议计算的案涉宅基地房屋拆迁补偿安置利益全部判归买受人所有；

（三）认定案涉合同有效[12]；

（四）基于房地分离主义，分别认定案涉宅基地买卖合同无效，房屋买卖合同有效，案涉宅基地房屋全部补偿款判归买受人[13]。

但整体考察，以上这些裁判规则存在不同程度的特殊原因甚至法理矛盾，且数量较少，不属于主流裁判规则[14]。更值得注意的是，基于以上第二、第三（推导意义上）、第四种情形下，法院虽然将拆迁补偿安置利益全部判归买受人，但出卖人不需要返还案涉宅基地价款。第一种情形下，法院虽然降低了买受人分割比例，但将宅基地使用权价值包含在差价金额的计算之中。所以，这些裁判规则虽然与主流裁判规则裁判路径不同，但最终裁判结果大同小异。

《指引》出台之后，广东各级法院大体依据拆迁补偿安置利益是否确定的情形（主要依据拆迁补偿安置协议是否签订、拆迁补偿安置利益是否接收）分别予以处理。假如案涉宅基地房屋已纳入拆迁范围但拆迁补偿安置利益不确定，法院一般以资产评估机构评估得出的案涉宅基地房屋价格减去买受人支付的案涉宅基地房屋价款计算出差额，然后以该差额为基数，大体依照或参照《指引》第十七条的规定，在案涉宅基地房屋出卖人和买受人之间按照5：5的比例分割[15]。该情形下买受人可获法院支持的房屋差价金额有所下降。但是，基于相关判例裁判文书的说理，待拆迁补偿安置利益确定后，买受人可另行起诉主张相关权益。假如拆迁补偿安置利益起诉时已确定，一般按照拆迁补偿安置协议确定的回迁安置房屋计价标准，乘以回迁安置房屋面积计算出补偿金额，然后减去买受人支付的宅基地房屋价款计算出差额[16]。法院在认定出卖人与买受人双方过错责任时，一般会认为，出卖人应当知道农村宅基地房屋不能出售给该集体经济组织成员外的其他人，却为了经济利益将案涉房屋出售，多年后又在旧村（居）改造时要求返还房屋以获得拆迁补偿安置利益，应承担合同无效的过错责任。买受人应知道自己不具备取得案涉宅基地使用权的身份条件，但仍与出卖人签订协议，其对于合同无效也有过错。法院一般会综合全案案情，酌定出卖人与买受人对于案涉宅基地房屋买卖合同的无效存在同等过错，然后，在买受人与出卖人之间依照5：5的比例分割差价金额[17]。在此情形下，案涉宅基地房屋买受人的权益得到了相对充分的保障。

但是，《指引》印发后，广东各级法院对宅基地房屋出卖给城镇居民情形下，买受人房屋差价损失的裁判规则存在例外，主要有以下几种情形：

（一）以资产评估机构评估得出的评估价格，而非依照拆迁补偿安置协议约定的回迁安置房屋计价标准和面积计算的价格，减去买受人支付的宅基地房屋价款作为差额，然后按照5：5的比例在案涉宅基地房屋出卖人与买受人之间分割[18]；

（二）依照拆迁补偿安置协议约定的回迁安置房屋计价标准和面积计算的价格，直接按照5：5的比例在案涉宅基地房屋出卖人与买受人之间分割，但出卖人无须返还价款[19]；

（三）在案涉宅基地房屋拆迁概率较高的情形下，即使案涉宅基地房屋没有纳入拆迁范围，也依据后续拆迁补偿安置利益增长等因素，参照资产评估机构评估得出的案涉宅基地房屋评估价格或相似区域城市更新项目拆迁补偿安置方案，确定案涉宅基地房屋的折价补偿款，并由此推算出差价金额，遵循一定比例在买受人与出卖人之间分割[20]。这种裁判规则可以有效避免二次起诉的诉累，更经济地运用司法资源，但也存在买受人房屋差价损失确定性不够，认定的买受人房屋差价损失与最终实际确定的买受人房屋差价损失可能差别较大的风险；

（四）基于某些特殊原因，认定出卖人承担主要过错责任，买受人承担次要过错责任，突破5：5的差价金额原则分割比例，更充分地维护买受人的利益[21]。

以上这些例外裁判规则都是特殊情形下的变通处理规则，并不具有普遍性参考意义[22]。

结语

综合考察广东相关司法政策、相似判例可以发现，2017年《指引》印发前，广东各级法院对宅基地房屋出卖给城镇居民且牵涉拆迁补偿安置利益时，买受人房屋差价损失的裁判规则既丰富又混乱，但最终裁判结果可谓殊途同归，相当统一。2017年《指引》印发后，广东各级法院的相关裁判规则统一规范。大体的裁判规则是：案涉宅基地房屋被纳入拆迁范围，且拆迁补偿安置利益确定的情形下，原则上依照5：5的比例在案涉宅基地房屋买受人与出卖人之间分享案涉宅基地房屋差价金额。当然，基于案情的复杂性，在具体实务中不能“一刀切”，对于广东相关司法政策后续可能的补充，我们也要及时跟进关注。

注释：

[1]《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

[2]《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

[3]《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十九条规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”

关于国家确定的宅基地制度改革试点地区国家政策及相关指导意见，2015年2月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》并无允许宅基地向非本集体经济组织成员的人流转的内容。

根据《检察日报》报道，2022年6月21日，《关于授权国务院在北京市昌平区等农村宅基地制度改革试点地区行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（草案）》提请第十三届全国人大常委会第三十五次会议审议。该《决定（草案）》全文未能查到，但根据《检察日报》的报道，草案有宅基地使用权抵押贷款的规定，并无允许宅基地向非本集体经济组织成员的人流转的规定。

（最高人民检察院网站：https://www.spp.gov.cn/spp/zdgz/202206/t20220627_561081.shtml）

2022年08月15日农业农村部作出的《关于政协第十三届全国委员会第五次会议第02954号（农业水利类245号）提案答复摘要》指出“2020年6月，中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过《深化农村宅基地制度改革试点方案》（以下简称《方案》）。2020年9月以来，全国104个县（市、区）和3个地级市启动新一轮农村宅基地制度改革试点”的同时，明确指出“按照我国现行法律法规和有关政策的规定，宅基地属于本农民集体成员集体所有，农户依法拥有的宅基地使用权，可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让，但严禁城市居民到农村购买宅基地。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”

（农业农村部网站：http://www.moa.gov.cn/govpublic/NCJJTZ/202208/t20220818_6407182.htm）。

根据《经济参考报》的报道，2021年8月31日农业农村部表示，下一步将重点围绕宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”进行探索（经济参考报网站：http://www.jjckb.cn/2021-09/01/c_1310160361.htm）。

这里的资格权应当相当于现在的使用权，使用权应当相当于现在的实际使用权，其对于案涉宅基地房屋买卖合同的影响暂时难以评估。

2015年确定的33个试点县（市、区）包含佛山市南海区，2020年9月确定的104个县（市、区）和3个地级市包含南雄市、珠海市斗门区、佛山市南海区、德庆县、龙门县、陆河县，佛山市南海区。基于以上分析，这些县（市、区）被列入宅基地制度改革试点县（市、区），与买受人房屋差价损失的裁判规则没有关联性，但需要我们后续及时跟踪。

当然，实务中也有确认此类合同有效甚至进一步确权的判例，见本文下文相关论述。

[4]比如上海市高级人民法院印发的《关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见（试行）》（沪高法民—[2004]4号）规定：“如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”无论就差价金额认定还是分割比例而言，该规定与广东相关司法政策均存在明显差别。广东相关司法政策的规定与广东各级法院不同时间阶段对相关情形下买受人房屋差价损失的裁判规则差异，本文下文予以考察分析。

[5]本文的论述以案涉宅基地房屋系合法建筑为前提，对于违法建筑不予论述。

[6]2022年8月，我们在中国裁判文书网“高级搜索”“全文”输入“宅基地”和“拆迁协议”，在“案件名称”输入“房屋买卖合同”，在“法院省份”输入“广东省”，共搜索到14篇文书。在中国裁判文书网“高级搜索”“全文”输入“宅基地”和“补偿协议”，在“案件名称”输入“房屋买卖合同”，在“法院省份”输入“广东省”，共搜索到50篇文书。在中国裁判文书网“高级搜索”“全文”输入“宅基地”和“安置协议”，在“案件名称”输入“房屋买卖合同”，在“法院省份”输入“广东省”，共搜索到32篇文书。在北大法宝“司法案例”“标题”输入“房屋买卖合同”，“全文”输入“宅基地”，“审理法院”输入“广东省”，共搜索到1424条记录。然后，在此基础上分别在“全文”输入“拆迁协议”、“补偿协议”、“安置协议”，分别搜索到14条、62条、32条记录。在无讼“案例”“关键词”输入“宅基地”，只找到8篇，其中只有1篇是广东案例，且系离婚案件，参考意义不大。在Openlaw“关键词”输入“宅基地拆迁补偿安置协议”（模糊搜索），“案由”输入“房屋买卖合同”，“案件类型”输入“民事”，“法院地区”输入“广东省”，共搜索到99个裁判文书。在威科先行“裁判文书”“关键词”输入“宅基地”“拆迁协议”，“法院”输入“广东省”，“案由”输入“房屋买卖合同”，共搜索到15份裁判文书。“关键词”输入“宅基地”“补偿协议”，“法院”输入“广东省”，“案由”输入“房屋买卖合同”，共搜索到61份裁判文书。“关键词”输入“宅基地”“安置协议”，“法院”输入“广东省”，“案由”输入“房屋买卖合同”，共搜索到40份裁判文书。此外，还有以上裁判文书引用的与宅基地房屋出卖给包括城镇居民在内的非本集体经济组织成员的人情形下买受人房屋差价损失裁判规则相关的裁判文书，此类裁判文书数量很少。

本文在以上筛选裁判文书基础上按照至少符合以下三个标准之一的原则做进一步筛选：一、案涉宅基地房屋纳入拆迁范围且买受人主张拆迁补偿安置利益；二、案涉宅基地房屋虽未纳入拆迁范围，但法院支持或部分支持当事人拆迁补偿安置利益诉求；三、案涉宅基地房屋纳入拆迁范围，法院判决案涉宅基地房屋出卖给非本集体经济组织成员之外的人的合同有效。当然，如注释5所言，本文对违法建筑不予论述。

这些裁判文书有重复，有些文书之间也存在同一案件不同程序的关系。本文判例分析部分即以这些二次筛选判例为样本进行考察。同时，基于个人信息保护因素，本文引用相关裁判文书内容时对其涉及到的相关个人信息进行了技术处理。

[7]类似判例见（2012）穗中法民五终字第2426号民事判决、（2016）粤01民终11165号民事判决（已纳入拆迁范围但未签订拆迁补偿安置协议）。

（2016）粤01民再49号民事判决（该案本质上是2013年的案件），因案涉宅基地房屋已拆除，依据该案中相关拆迁补偿安置实施方案的有关规定，案涉宅基地房屋的拆迁补偿款实际上就是其评估价值。同时，该案虽然驳回买受人要求出卖人返还价款的诉讼请求，但把全部拆迁补偿款判归买受人，其裁判规则与此处所述裁判规则实际上是一致的，也就是将价款和差价金额全部判归买受人。

（2014）穗中法民五终字第2425号民事判决因为讼争房屋已交付拆迁单位拆除，合同标的物已经灭失，对讼争房屋价值市场价无法作出评估，且由于出卖人没有证据证明案涉宅基地房屋补偿款超出讼争房屋的市场价，认为出卖人要求买受人返还拆迁补偿款的诉讼请求没有依据，不予支持，予以驳回，实际上更倾向于维护买受人的利益。而且，该判决予以维持的同案一审判决认为，根据公平原则和诚实信用原则，对于宅基地上房屋买卖合同无效的法律后果，应由买受人退还房屋，出卖人返还购房款，并以依市场价评估出来的上盖建筑物价值与原购房款之间的差额作为买受人的损失，由出卖人赔偿买受人。所以，该判决实质上也遵循了此处所述的裁判规则。

（2018）粤01民终1974号民事判决（已纳入拆迁范围且已签订拆迁补偿安置协议，该案先后经历了两轮一审和二审，本质上是2014年的案件），虽然以回迁安置房屋而非案涉宅基地房屋的评估价推算差额，但案涉回迁安置房屋仍是宅基地房屋，性质未变，且该判决原文认为：“因涉案房屋买卖合同无效，陈某某因房地产价格上涨存在房屋差价损失，陈某某的损失应为以起诉之日作为评估时点，依市场价评估出来的上盖建筑物价值与原购房款之间的差额。现陈某某购买的宅基地房屋已经被拆除，鉴于马某、刘某某是在《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置协议》签订之后才主张双方的买卖合同无效，故陈某某要求以《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置协议》中所核准的回迁安置权益面积作为基数来确定其房屋差价损失，符合公平、合理原则，本院予以采纳。”显然，该判决实质上也是认同此处所述的裁判规则的，只是基于案涉宅基地房屋已经被拆除且出卖人在拆迁补偿安置协议签订后起诉的特殊事实进行了灵活变通。

[8]类似判例见（2016）粤01民再49号民事判决、（2018）粤01民终1974号民事判决。

[9]（2016）粤01民终11165号民事判决显示，评估基准日2016年2月23日，广州市海珠区新滘镇某处宅基地房屋，证载建筑面积382.5平方米，但评估价为524025元，以至于就证载建筑面积而言，该评估价还不及买受人支付的价款70万元，即使加上案涉宅基地房屋交付后买受人加建的违章建筑估价82200元，也不及买受人支付的价款70万元，买受人实际获得支持的证载建筑面积房屋差价金额为0。

[10]类似判例见（2011）穗中法民五终字第2135号民事判决。

[11]类似判例见（2015）深中法房终字第590号民事判决。该判例中买受人为香港居民，依举重以明轻的法理，该判例具有参照意义。

[12]类似判例见（2015）江蓬法民一初字第17号、第19号民事判决。由于这两个判例的买受人均未主张拆迁补偿安置利益，法院对案涉宅基地房屋差价损失的裁判规则不得而知，但我们可依照案涉合同有效的路径推导，假如案涉合同约定若案涉宅基地房屋纳入拆迁范围全部拆迁补偿安置利益归买受人，其最终处理结果应该与（2015）深中法房终字第590号民事判决相似。

[13]类似判例见（2013）粤高法民一申字第408号民事判决。

[14]比如（2015）江蓬法民一初字第17号、第19号民事判决认定案涉宅基地房屋买卖合同有效的理由是：因案涉集体土地使用权已经在此前获得县级人民政府的审批转让给非该集体经济组织的成员，再次转让并不存在损害该集体经济组织及成员合法利益的情形，依据诚实信用原则和公序良俗原则，认定合同合法有效更合适。

[15]类似判例见（2020）粤01民终25656号民事判决。

[16]若依照拆迁补偿安置协议约定案涉宅基地房屋实物补偿与货币补偿兼用，则需加上货币补偿金额。若只采用货币补偿，则直接依货币补偿金额推算出差价金额。

[17]类似判例见（2020）粤0112民初10461号民事判决及二审判决（2021）粤01民终18991号民事判决、（2021）粤0112民初333号民事判决及二审判决(2021)粤01民终29067号民事判决、（2021）粤0112民初808号民事判决、（2021）粤0112民初8635号民事判决及二审判决（2021）粤01民终29429号民事判决。

（2021）粤0112民初1898号民事判决认为，“故本院确定对于李某某、张某某房屋增值部分的损失，双方应各承担50%的赔偿责任。”但在计算时，依据501822元（12000元×83.637平方米×50%）－130000元的计算方法确定买受人差价损失为371822元，明显与文字表述矛盾，属于计算错误，依据该判决的文字表述，应该依[1003644元（12000元×83.637平方米）－130000元]×50%的计算方法确定买受人差价损失为436822元。

[18]类似判例见（2020）粤01民终8289号民事判决。该判决作如此裁判的理由是，案涉宅基地房屋出卖后重建的事实及其他因素。

[19]类似判例见（2021）粤06民终14286号民事判决。笔者认为该判决错误参照了《指引》，有违法理和普通人朴素的法感情，不具有参考意义。

[20]类似判例见（2019）粤0402民初4915号民事判决、（2021）粤01民终13721号民事判决。

[21]类似判例见（2022）粤01民终11242号民事判决。依举轻以明重的法理，（2019）粤0402民初4915号民事判决、（2021）粤01民终13721号民事判决也有参照意义。

[22]（2020）粤01民终8289号民事判决的特殊性见注释18。（2021）粤06民终14286号民事判决的特殊性见注释19。（2019）粤0402民初4915号民事判决认为，考虑到案涉宅基地转让已经二十余年,案涉房屋也因经济发展获得升值产生巨大利益后，周某某3、周某某2才主张合同无效，明显有悖诚实信用原则，周某某3、周某某2亦不能从自己的过错行为中获益，周某某3、周某某2应当对合同无效承担主要责任。（2021）粤01民终13721号民事判决认为，陈某某1与陈某某2在明知或应知买卖涉案房屋的行为违反宅基地使用权转让的相关禁止性法律规定的情况下仍然进行买卖，故对造成前述房屋差价损失的发生，双方均具有过错，而罗某某等七人作为出卖方的法定继承人，其明知或应知买卖关系无效但已实际履行完毕长达约三十年，却仍以无效为由提起诉讼要求返还房屋，其行为有失诚信，其应对陈某某2遭受的房屋差价损失承担主要过错责任。（2022）粤01民终11242号民事判决认为，双方对于合同无效均负有责任，但是1、刘某某在得知涉案房屋将要拆迁的情况下不告知李某某2、未与李某某2协商径自与拆迁部门签订征地拆迁补偿合同，有违诚信，因此刘某某应对合同无效承担主要过错责任。

律师简介

向劲 专职律师

执业证号：14401201610763182

专注领域：知识产权及不正当竞争（尤其擅长医药、化工专利）、复杂疑难民商事诉讼、法律顾问

执业专利代理师、中级经济师、广东省律协跨境电商专业委员会秘书长、南方知识产权讲师团成员、粤港澳大湾区知识产权调解中心首批调解员、广州市白云区重点产业知识产权维权援助和保护专家。向劲律师具有理工类专业学习背景，曾获2020年度、2021年度广州市律协业务成果奖。

韩毅 专职律师

执业证号：14401202210423278

专注领域：民法（包括物权、合同、债权债务、婚姻继承等）、公司法、民事诉讼法

先后获得郑州大学管理学学士学位、武汉大学历史学硕士学位和中山大学法律硕士学位，系中国法学会会员、广东省法学会民法典宣讲团成员、广州市法律援助基金会志愿者律师。

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